马光远：“共有产权房”会让房价大幅度下降吗？
近日，北京市出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿。
根据意见稿，北京市的“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
按照北京市有关部门的解释，北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。
北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。
根据意见稿的规定，共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
综上所述，我将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有一定保障性质的普通商品房。其最大的特点是，政府和购买人共同享有房屋的所有权，并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。
需要指出的是，北京市的“共有产权房”并不是一个新鲜的事物。
根据笔者的考证，“共有产权房”最早源自英国，英国的共有产权房并非保障性质，而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力，由政府和购房者共同出资取得产权。
在中国，2007年江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。当年淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物，其政策设计的基本要义是：政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。也就是说，这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房，房价等同市场价。
但与一般商品房不同的是，因为有政府的出资，在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力，而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内，可以原有的价格回购。从实际效果看，共有产权房自2007年进行试点以来，解决了千余户家庭的住房困难。
当时，对于淮安的“共有产权房”模式，我发表了数篇文章进行探讨。总体而言，我认为，作为一种立足于解决经济适用房各种弊端的替代模式，“共有产权”有一定的意义，但在房屋定价、政府占有份额等方面，存在很多模糊和争议之处。比如，按照当时的模式，政府占房屋产权的30%，但这30%并非政府真正出钱，而是以土地出让金以及政府对经济使用房的政策等换算，政府政策能否换算成政府出资，这是值得商榷的。
相对于淮安模式，北京市这次推出的“共有产权房”，房子的“商品属性”更多，而保障属性更少。是过去“自住房”的升级优化版。这是相对于淮安模式我认为进步的地方。
对于过去的“淮安模式”，我批评最多的是将政府的保障政策内化为政府的出资，事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。北京的“共有产权房”的商品属性增多，将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以，问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。
既然北京的“共有产权房”滥觞于以前的“自住房”，自住房和周边的商品房比较，政府定价低于周边商品房30%。
按照目前的意见稿，“共有产权房”的定价规则是其销售均价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
“共有产权房”的产权份额又是如何确定的，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”
什么意思？
还是以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
也就是说，共有产权房的个人出资额等同于自住房的出资额，这意味着目前购买人获得的70％的产权，相当于以前自住房的全部产权，也就是说，用这些钱以前可以获得全部产权，但现在只能获得70％的产权，这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。
如果考虑到“共有产权房”仍然具有一定的保障性质，在限价的情况下，房子的品质其实在很多情况下是难以和周边真正的商品房相提并论的。这是基本的事实。但一般商品房不存在未来的转让问题，而目前的“共有产权房”在转让等等方面都有很多限制。
按照笔者以前对“共有产权房”的设想，真正的“共有产权”，应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可，这样产权非常清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真正应该采用的模式。
目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫“共有产权房”，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？