低房价低地价助推住房回归居住属性 加法调控未来5年将成趋势

13日，上海集中出让4宗租赁住宅用地，分布于浦东新区、长宁区、徐汇区，建筑面积共计21.8万平方米，溢价率均为0。

  根据上海土地交易市场发布消息，这4宗租赁住宅地原本出让时间为9月22日，由于在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请，故官方对时间作了调整。

  这4幅周边房价均超过10万元/平方米的地块，起始楼面均价仅为7725元/平方米。据业内人士介绍，从地理位置上看，4幅地块均位于内环与中环之间，甚至邻近内环线，都属于上海中心城区的优质地段。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这是上海继7月4日首次公开出让2幅租赁住房用地后，再次推出4幅核心租赁地块，将明显缓解区域租赁房源供应。这也是从土地供应开始房屋全面回归居住属性的体现。

  自7月初首推2幅租赁地块后，上海已公示租赁住房用地接近20幅，且主要集中在位置相对较好的区域。近日，上海市杨浦区规划和土地管理局公示了《杨浦区新江湾城街道N091104单元(新江湾社区)控制性详细规划A3街坊实施深化(全持有租赁房)公众参与规划草案》，拟开展新江湾社区N091104单元A3街坊规划调整工作，计划将A3-05地块调整为租赁住宅用地。8月中旬，静安区将市北高新板块的2幅商业用地调整为租赁住房用地；黄浦区将南浦社区的1幅商办地块调整为租赁住宅用地；浦东新区将位于上钢社区、南码头社区、张江南社区和三林社区的5幅地块规划调整为租赁住房用地。

  北京方面，13日，天恒与建工联合体以20.65亿元摘石景山自住房地块，溢价率29%，建筑面积71267平方米。张大伟说，石景山地块全部为自住房，这也是北京明确自住房全面转为共有产权房后的首次土地出让。从土地成交情况看，2017年北京住宅土地已经全部限价，中小户型将成为未来供应主力。

  数据显示，截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%；竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。今后5年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。

  限地价、限房价，加速住宅真正回归居住属性已成趋势。日前，长沙市正式推出万套定向限价商品住房，预计年内有望上市2702套住房。其中，部分住房的销售价格仅为4950元/平方米。

  根据政策，长沙市定向限价商品住房套型建筑以90平方米以下户型为主，单套建筑面积不高于120平方米（含），销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。这种限价房供应对象为中等偏下收入家庭，不动产权属证书上将特别注明“限价商品房”字样，登记后5年内不得转让。

  武汉市2017年度全市国有建设用地供应计划显示，2017年住宅用地供应规模为18800亩，其中保障性安居工程和其他还建项目供地规模预测为1890亩。杭州未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。

  CRIC研究中心研究报告指出，长沙升级楼市调控措施，推出定向限价商品住房，一方面能够解决“夹心层”市民的住房需求，保障楼市刚需；另一方面，对周边商品住房价格的过快增长将起到一定抑制作用，从城市长远发展来看，定向限价商品住房能够降低房价、降低生产经营和生活成本，配合长沙人才新政，吸引人口聚集，满足人力资源的需求。

  张大伟表示，从近期来看，一二线城市在目前已经做好减法的同时继续做好加法，平稳市场供需结构，且多为5年计划，因此，楼市未来5年将迎来大量限价多层次的住房，以满足不同层次人员需求，而增加供应后，市场价格将有望有所降低。