2017年1-8月湖南省房地产市场形势分析
一、2017年1-8月全省房地产市场基本情况
1-8月，三四线城市商品房销售持续活跃，长沙市有所降温，全省房地产开发投资增速加快，市场库存持续减少。
（一）三四线城市商品房销售持续快速增长，但受长沙影响，全省商品房销售增速总体放缓。全省完成商品房销售面积4637.84万平方米，同比增长13.3%,增速较1-7月回落1.7个百分点（见图1）；总量、增速在全国排名第9位、第15位，在中部地区排名第4位和第5位。全省完成商品房销售额2357.85亿元，同比增长22.4%，增速较1-7月回落1.9个百分点。其中：住宅销售面积4040.93万平方米，同比增长9.4%；非住宅销售面积596.91万平米，同比增长49.1%。
三四线城市商品房销售面积3394.15万平米，同比增长28.9%，增速较全省高15.6个百分点，较1-7月提高0.6个百分点。13个市州较去年同期上升，其中增幅较大的为张家界市（59.9%）、湘潭市（48.7%）和娄底市（47.4%）（见表一）。长沙市受调控政策影响，市场成交回落明显，商品房成交1243.69万平方米，同比减少14.9%,已连续5个月负增长，降幅较1-7月扩大3.7个百分点。
图1：全省商品房销售面积增速与全国商品房销售面积增速
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市州 |
商品房销售面积 (万平米） |
排名 |
增幅 （%） |
排名 |
商品房销售金额 （亿元） |
增幅 （%） |
|
湖南省 |
4637.84 |
|
13.3 |
|
2357.8516 |
22.4 |
|
长沙市 |
1243.69 |
1 |
-14.9 |
14 |
944.1476 |
2.8 |
|
株洲市 |
468.13 |
2 |
22 |
9 |
216.317 |
34.7 |
|
湘潭市 |
206.27 |
9 |
48.7 |
2 |
97.5289 |
85.8 |
|
衡阳市 |
337.26 |
6 |
18.4 |
10 |
129.755 |
22.2 |
|
邵阳市 |
178.45 |
11 |
32.2 |
7 |
61.2995 |
56.9 |
|
岳阳市 |
312.77 |
7 |
41.1 |
5 |
146.0906 |
56.4 |
|
常德市 |
274.47 |
8 |
33.3 |
6 |
134.49 |
34.3 |
|
张家界市 |
63.70 |
14 |
59.9 |
1 |
27.1782 |
72.2 |
|
益阳市 |
185.60 |
10 |
15 |
12 |
76.272 |
31.3 |
|
郴州市 |
381.70 |
4 |
15.9 |
11 |
146.8099 |
22.5 |
|
永州市 |
351.68 |
5 |
30.5 |
8 |
130.0168 |
46 |
|
怀化市 |
396.10 |
3 |
42.8 |
4 |
156.1035 |
40.9 |
|
娄底市 |
143.29 |
12 |
47.4 |
3 |
54.7411 |
59.2 |
|
湘西州 |
94.72 |
13 |
7.4 |
13 |
37.1015 |
30 |
表1.2017年1-8月全省各市州商品房销售情况
（二）房地产开发投资增幅扩大。全省完成房地产开发投资2031.56亿元，同比增长15.9%，增速较去年同期扩大6.4个百分点，较今年1-7月扩大0.8个百分点（见图2）。房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第7位，在中部地区均排名第4位。从投资结构看，住宅完成开发投资1248.96亿元，同比增长11.4%，占全省房地产投资的61.5%；办公楼完成投资106.5亿元，同比增长0.6%；商业营业用房完成投资387.97亿元，同比增长16.7%；其他非住宅完成投资288.13亿元，同比增长49.5%。
从市州情况看，全省14个市州中，有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升，增幅较大的为常德市（33.6%）、湘潭市（28.1%）和长沙市（26.1%）；有3个市州投资总量较去年同期下降，分别为湘西州（-31.8%）、娄底市（-28.2%）和郴州市（-10.2%）。长沙市完成房地产开发投资993.48亿元，占全省的48.9%，同比增长26.1%（见表2）。
图2：全省房地产开发投资增速与全国房地产开发投资增速 名称 房地产开发投资（亿元） 排名 增幅 （%） 排名 湖南省 2031.56 15.9 长沙市 993.48 1 26.1 3 株洲市 178.40 2 10.8 6 常德市 107.44 3 33.6 1 湘潭市 98.15 4 28.1 2 郴州市 97.68 5 -10.2 12 衡阳市 93.29 6 5.6 8 邵阳市 90.75 3 3.3 11 岳阳市 89.56 8 19.3 5 怀化市 76.64 9 5.3 9 永州市 67.58 10 24.4 4 益阳市 54.24 11 9.4 7 娄底市 39.03 12 -28.2 13 湘西州 22.86 13 -31.8 14 张家界市 22.47 14 4 10 表2.2017年1-8月全省各市州房地产开发投资情况表 （三）商品住宅去化周期明显缩短，非住宅库存去化压力仍较大。据省住房城乡建设厅调查，按照最近12个月月均销售速度测算，截至8月底，全省待售商品房（指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房）库存去化周期10.7个月，环比减少0.3个月，较2016年底缩短4.1个月，较2015年底缩短9.3个月。其中：住宅去化周期6.2个月，较2016年底缩短3.6个月；非住宅去化周期39.4个月，较2016年底缩短10.7个月。 （四）长沙市房价同比涨幅持续收窄，岳阳市、常德市房价同比涨幅逐月扩大。8月，全省新建商品住宅均价4785元/平方米，在全国排名第27位。国家统计局数据显示，8月，长沙市新建商品住宅均价同比上涨16.9%，已连续3个月涨幅收窄，较7月收窄1.4个百分点。岳阳市新建商品住宅均价同比上涨10.7%，已连续3个月涨幅扩大，较7月扩大0.5个百分点。常德市新建商品住宅均价同比上涨10.1%，已连续6个月涨幅扩大，较7月扩大0.7个百分点。 （五）新开工面积小幅回升，竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积28603.78万平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期收窄4.3个百分点，与1-7月持平。商品房新开工面积4750.82万平方米，同比增长5%，增速较1-7月提高0.2个百分点。新开工面积总量、增速在全国排名第10位、第14位，在中部地区均排名第4位（见图3）。商品房竣工面积2396.95万平方米，同比减少5.3%，已连续5个月负增长，降幅较1-7月收窄7.6个百分点（见图4）。 其中：住宅施工面积20408.42万平方米，同比增长3.8%，住宅新开工面积3452.8万平方米，同比增长11.3%，住宅竣工面积1790.34万平方米，同比减少6.8%；非住宅施工面积8195.36万平方米，同比增长4 %，非住宅新开工面积1298.02万平方米，同比减少8.8%，非住宅竣工面积606.61万平方米，同比减少0.7%。
图3.全省商品房新开工面积增速与全国商品房新开工增速图
图4.全省商品房竣工面积增速与全国商品房竣工面积增速图 （六）房地产用地量减价升。全省房地产用地供应1896.55公顷，同比减少13.6%，已连续30个月负增长，降幅较1-7月收窄8.2个百分点。其中商服用地供应616.91公顷，同比减少23.1%；住宅用地供应1279.64公顷，同比减少8.1%。全省房地产用地出让均价2370.6元/平方米（合158.05万元/亩），同比上涨24.7%，涨幅较1-7月扩大13.1个百分点。其中商服用地出让均价2394.9元/平米，同比上涨27.7%；住宅用地出让均价2356.7元/平米，同比上涨22.9%。长沙市房地产用地供应大幅减少，供应189.52公顷，同比减少34.6%；房地产用地出让均价6095.9元/平方米，同比上涨115.8%，主要因8月出让的一宗湘春路的商服用地成交单价达5.13万元/平方米。 （七）房地产开发贷款增速稳中有升，个人住房贷款快速增长。8月末，房地产贷款余额8467.79亿元，占全部贷款的比重为27.3%，同比增长32.2%，较1-7月提高1.8个百分点，高于全部贷款增速16.2百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额2588.94亿元，占房地产贷款的30.6%，同比增长29.8%，增速较去年同期提高7.9个百分点。个人购房贷款余额5783.8亿元，占房地产贷款的68.3%，同比增长32.4%，增速较去年同期提高7.1个百分点。其中，个人住房贷款余额5334.84亿元，同比增长34%。 二、下阶段房地产市场形势研判 国家不断完善住房租赁制度建设，继7月九部委启动12个城市租赁改革试点后，8月国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。目前全国有8个省份、25个城市出台了房地产租赁政策，标志着我国向建立购租并举的住房制度，建立房地产市场长效机制迈出了重要一步。市场层面，在宏观经济稳中向好，房地产政策坚持连续性、稳定性的背景下，按照“分城施策”的原则，我省将继续做好稳房价和去库存工作。下阶段，长沙受限购、限价等调控政策和去年四季度高基数的影响，市场成交将低于去年同期，房价将逐渐企稳。株洲、湘潭等区位优势较好的城市商品房销售仍将较快增长，库存继续下降，房价存在较大上涨压力。部分产业基础薄弱、人口净流出的县城，住房需求疲软，商品房销售增长缓慢，去库存压力仍然较大。 说明：除商品房库存去化周期、新建商品住宅价格涨幅、房地产用地供应、房地产税收、房地产信贷数据外，其他数据均来自省统计局。另将各市州房地产主管部门统计的1-8月商品房网签情况附后。 附件：2017年1-8月全省商品房网签情况 附件 2017年1-8月全省商品房网签情况 今年1-8月，全省商品房网签面积5683.3万平方米，同比增长11%，增速较1-7月回落1.1个百分点；商品房网签金额2771.6亿元，同比增长13%，增速较1-7月回落1.2个百分点。其中，商品住宅网签面积4875.8 万平方米，同比增长8.5%；商品住宅网签金额2110.5亿元，同比增长7.9%。8月商品房网签面积达到662.1 万平方米，同比增长2.9%，比7月回落15个百分点。 市州 商品房网签面积（万平方米） 排名 增幅（%） 排名 商品房网签金额（亿元） 增幅（%） 湖南省 5683.3 11.0% 2771.6 13.0% 长沙市 1314.5 1 -24.6% 14 946.1 -15.9% 株洲市 459.9 4 32.2% 6 222.9 44.3% 湘潭市 367.4 7 85.4% 2 165.8 102.2% 衡阳市 591.0 2 21.1% 9 238.2 36.1% 邵阳市 301.2 10 76.9% 3 115.8 98.2% 岳阳市 324.8 9 -13.9% 13 160.0 -0.9% 常德市 449.1 5 47.2% 5 222.4 45.2% 张家界市 130.6 13 27.9% 8 58.9 43.3% 益阳市 197.2 11 6.5% 10 79.2 23.3% 郴州市 519.2 3 29.8% 7 189.1 21.3% 永州市 388.5 6 100.1% 1 145.5 114.7% 怀化市 326.3 8 -6.4% 11 116.1 -10.5% 娄底市 194.1 12 55.0% 4 67.9 67.8% 湘西州 119.5 14 -11.5% 12 43.7 -2.7% 数据来源：湖南省房地产市场统计月报表 从市州情况看，全省14个市州中，长沙市商品房网签面积1314.5万平方米，占全省的23.1%，同比下降24.6%。衡阳、郴州市商品房网签面积分别为591万平方米、519.2万平方米，位居全省第二、三位。全省有10个市州商品房网签面积较去年同期上升，增幅较大的永州市（100.1%）、湘潭市（85.4%）、邵阳市（76.9%）；长沙市、岳阳市、湘西州、怀化市商品房网签面积较去年分别减少24.6%、13.9%、11.5%、6.4%（见上表）。