调控叠加效果显现 9月商品房销售面积同比首降

       持续不断的楼市调控政策叠加，终于使市场出现质变的端倪。

  10月19日，国家统计局发布数据显示，今年1-9月份，全国商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%；商品房销售额91904亿元，同比增长14.6%。这两组数据的增速已经连续三个月下滑。

  其中，9月单月的商品房销售面积为17467万平方米，同比下降267万平方米。这是自2015年3月以来，房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象。

  有分析人士将其看做“拐点”。认为随着楼市调控效果的进一步释放，未来的销售数据很难大幅攀高，加之去年年末的基数较大，预计今年四季度的销售规模将继续同比下滑。

  由于前三季度销售较好，今年全年的销售规模继续攀高被普遍认为是大概率事件。但上述“拐点”的出现，可能意味着市场的下行已不可避免，这也将对投资、拿地、资金来源等指标产生连带影响。

  热点城市量价齐跌

  根据统计局的数据计算，今年9月单月，全国商品房销售面积为17467万平方米，与8月的12188万平方米相比，增长43.3%，体现出“金九”的市场热度。这也是仅次于6月的年内第二高点。

  同比来看，9月的商品房销售面积下降267万平方米。虽然降幅仅为1.5%，但这是自2015年3月以来，房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象。

  今年以来，全国房地产销售面积一直维持在较高的水平，且明显高于去年同期。但进入下半年以后，市场热度明显不及上半年。分析人士认为，这是由于楼市调控政策在二季度出现升级所致。

  这轮升级始于北京的“317新政”，该政策在限购、限价的基础上，大幅提高购房杠杆，而且启动了锁定房屋持有年限的“限售”措施。此后，越来越多的城市加入调控“大军”，到目前为止，启动“限售令”的城市已经超过40个，绝大部分为东部热点城市。

  从9月下旬开始，今年第二轮调控加码出现。限购、限贷、限售等措施被进一步强化，并向三四线城市和中西部地区扩围。如今的调控力度，已是名副其实的“史上最严”。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，9月单月的销售数据下滑，具有一定的偶然性。但也应该看到，调控政策已经对市场产生叠加影响。其中，热点一二线城市的销售规模已经明显下降，目前主要靠三四线城市支撑。

  在价格方面，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏也在19日的新闻发布会上提到，今年8月，15个一线和二线热点城市新房价格环比均下降和持平，同比涨幅多月回落；北上广深四个一线城市的同比涨幅连续11个月回落；二线城市新房价格同比涨幅连续9个月回落。

  考虑到房企通常会在年末冲击销售业绩，四季度的销售数据存在提升的可能，但9月出现的这个变化，仍被视为“拐点”的迹象。

  严跃进认为，要警惕后续三四线城市需求远不如前三季度规模的风险，这个时候，全国销售的同比数据可能会下降。中信建投也指出，考虑到去年10月的高基数，未来的销售增速仍将持续下降，需要关注四季度预售证管理是否存在改善的空间。

  但就全年来看，由于前三季度的销售规模庞大，即便四季度市场继续降温，也无碍全年正增长的现实。

  严跃进表示，最近几个月，房地产销售累计增幅曲线大体按照每月下滑两个百分点的走势下降。依照这一速度，到今年年末，全国房地产销售金额和销售面积增速将分别维持在8%和4%的水平。中原地产也发表了相似的观点，即“2017年刷新2016年全年的销售记录基本已成定局。”

  投资增速“逆市”上扬

  投资端的数据同样出现了一个小小的“意外”。今年1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。最近5个月以来，增幅首次扩大。

  在此前的预测中，大部分机构认为，前三季度的房地产投资增速会延续此前的下滑趋势。

  邢志宏在发布会上如此解释这一现象：“在调控方式上，不是一味地限制需求。特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题，国家鼓励在供求矛盾突出的地方，通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题。所以，前三季度房地产投资增长是比较平稳的，对经济的发展依然起到了积极的作用。”

  前三季度8.1%的房地产投资增速，虽低于前4月9.3%的阶段性高点，但仍高于2015年的1.0%、2016年的6.9%，属于最近三年来的相对高位。

  投资增速维持高位并“逆市”升温，有一定的历史原因可循。

  出于去库存的政策目标，过去几年，政府部门主动收缩了土地供应规模。加之市场预期不甚明朗，交易规模也呈下降趋势。2014年至2016年，房地产企业的购置土地面积连续三年负增长，进入2017年才出现正增长。今年前三季度，房企购置土地面积增长12.2%，成交价款增长46.3%，增速均创最近四年来的新高。

  而在销售端，经过2016和2017两个“大年”后，总体库存规模明显下降。到今年三季度末，全国商品房待售面积降至61140万平方米，与2014年末的水平大致相当。有机构统计，很多热点城市的去化周期已经降至10个月左右的低水平。

  热点城市的“供地潮”正是在此背景下出现，房企的拿地和开工节奏也随之加快。中信建投指出，重点城市土地交易持续增长，说明土地供给侧结构性改革将延续投资的生命力。按照这一逻辑，房地产投资增速直到年底都能得到支撑。

  统计局的数据也显示，自3月以来，房地产开发景气指数已经连续7个月维持在101以上的高位。9月该指数达到101.44，创最近三年来的新高。

  由于“先行指标”销售规模的下滑难以逆转，受传导效应的影响，其他指标也可能很快出现颓势。大部分受访者认为，未来数月，房地产开发投资增速虽有支撑，但已无力大幅上扬。房企到位资金增速将继续收窄，房企购置土地面积增速也将很快转为下行。