深入领会习总书记对住房问题的指示
我国应制定房地产可持续发展规划
住房是关系国计民生的大事，既是一项重要的经济工作，也是一项重要的民生工程，又关系到政治生态和社会稳定，务必高度重视，从战略高度把它抓好。从长远看，落实总书记的指示，各地、各部门，必须树立全国一盘棋的观念，从我国实际情况出发，制定科学合理、平稳健康、可持续发展的住房发展规划。
众所周知，住房问题是把双刃剑，就像“水可以载舟，也可以覆舟”那样，衡量好与不好的标准，关键是一个“度”字。搞好了能促进国民经济繁荣，人民安居乐业。搞过了必然是“物极必反”，形成房地产泡沫，甚至导致金融危机。如上世纪90年代亚洲金融危机、2008年的美国次贷危机，都是住房过剩引发的。我国城市住房空置率大增，房地产泡沫已然形成，抓紧制定住房发展规划已迫在眉睫。同时规划要列入国民经济发展五年计划，以便综合平衡协调发展。
一、住房发展规划应遵循的基本原则
（一）要与我国经济发展水平相适应。
我国虽已成为世界第二大经济体，但仍属于发展中国家，走向全面小康的路上，要成为中等发达国家，尚需奋斗33年。赶上高度发达国家更是任重道远，需要几代人的努力。住宅规划要与不同阶段的经济发展水平相适应，其投资占固定资产投资应有合理的比例。
（二）要与中低收入家庭的收入水平相适应。
我国实行低薪制，工资的增长只能随着经济的发展而提高。至2016年，城市居民的人均收入为33616元（农村人口的平均收入为12363元）[1]。所谓“中产阶级”远未形成，仍处于宝塔型的结构，富裕阶层约占15%，中等收入的约占70%，低收入的约占15%。像现在这样的高房价、大套房，普通居民负担不起。
联合国人居署认为房价与家庭年收入的比值为3-6倍属于一个合理的区间，虽然房价收入比在不同时间、不同城市会有不同表现，但它能大致说明房价和收入之间的关系。而近年来我国部分城市房价上涨过快，涨幅远超收入涨幅，房价收入比的比值与合理区间的偏离度拉大。
（三）要与建设资源节约型、环境友好型社会的要求相适应。
首先要节约建设用地。我国人口近14亿，放开2胎后人口增长会加快，按2016年人口自然增长率5.86‰计算，至2049年共和国诞辰100周年时，人口将由13.8亿增至16.7亿。而可耕地有限，2016年人均不到1.3亩。国家要确保18亿亩耕地的红线，建设住宅用地供应量需严格限制。所以住宅建设规模要适度，要体现节约耕地的国策。
其次要节约资源。“地大物博、人口众多”的说法非常辩证。按资源总量确实很大，但被14亿人口一除，人均占有量就很少了。如，人均耕地，美国是我国的7-8倍。如石油、天然气2015年底我国剩余技术可采储量分别为34.96亿吨、51939.45亿方[2]，消费量分别是5.43亿吨，2050亿立方米，石油的对外依存度首次超过60%，天然气进口同比增长10.6%，高达690亿立方米[3]。这些矿产资源只能探明，不能再生，随着时间的推移，必然逐步枯竭。如钢铁，2015年我国粗钢产能达到12亿吨，为历史最高水平，铁矿石进口量9.5272亿吨，创下纪录新高。受到国内经济下行，结构调整、国际经济疲软及产业环保政策的压力，产能利用率持续下滑，2015年下降至66.99%，浪费严重。
可见，按照“勤俭建国”的方针来安排住房发展规划，才能可持续发展。
众所周知，住房是“不会下蛋的母鸡”。它属于消费资料，是投入资金最多、使用年限最长的生活必需品。与第一产业、第二产业不同，投入多，产出也多。它不会生产新的产品，随着时间的推移会逐渐老旧，还要经常支出维修费。住房建设过多，资金的沉淀、资源的沉积等都会造成极大浪费。
（四）要与城镇化进程相适应。
随着第二和第三产业的发展，从事农业生产的劳动力必然向城市转移，城市化水平随之提高，对住房的需求相应增加。制订住房发展规划，必须与城市化进程相适应。
鉴于新进大中城市就业的人群，其工资不高，属于低收入者，应享受“廉租房”的待遇。过去，所谓农民工进城增加了首套住房需求，所以导致房价上涨的说法是站不住脚的。他们按每人每月收入5000元计，一年的收入也不过是6万元，除了吃、穿、用和租房外，能剩下多少钱？
至于进入小城镇，包括县级市及其所辖城镇的人群，并非一定要购买或租住房屋。一位中央领导曾提出“离土不离乡”的主张，现在村村通公路，有些地方还有高速公路，乘公交、骑摩托、自驾汽车，都十分便利。50km的车程，半个小时可以到达，比在大城市乘公交、地铁上班还省时间。
外省来打工的，收入有限，或建一些公寓出租，或由用工单位提供集体宿舍。
二、住宅发展规划应分三个时期进行
（一）调整时期（2018—2020年）
主要任务不是新建住宅计划，而是完成下列几项任务：
一是消化住房库存量。
二是加快城市棚户区改造。
三是加快城中村改造。
四是在建的住宅楼竣工交付销售。未开工的住宅楼暂停施工。
五是未开工的楼盘，暂停建设。
更重要的是，采取必要的行政措施，取消房企自由定价权，促房价回归合理。
（二）五年住房发展规划（2021—2026年）
作为“十四五”经济发展规划的组成部分，必须明确五年新建住宅的数量和发展质量。其中，应包括各种不同需求和功能的住房，以适应不同收入家庭之需。
推进资源能源节约型住宅建筑。拟定改造上世纪五十、六十年代建造的七层以下住宅的计划，一则更新换代，改善居住环境，二则节约建设用地，拆低层建高层。
（三）长远发展目标规划（2026—2050年）
期间，国家或以达到发达国家的水平。中产阶级家庭逐年增加，直至占大多数，社会结构从宝塔型向橄榄型转变。他们对居住环境的要求越来越高。此阶段重点应放在居住小区的规划设计上和住房单体建筑设计的智能化、人性化、个性化上。
（1）人均建筑面积指标要控制，2016年我国城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米[4]，已经超越了小康阶段的水平。随着我国经济和城镇化的发展，人均住房面积还将继续增大，但我国人均GDP为8866美元，仅居世界第69位，从国情出发，人均建筑面积应该设置上限。
（2）住宅小区的规划设计要有合理的密度，不同地区、不同区位、不同城市有不同的要求。东部沿海地区，建筑密度可以高些。西部地区地广人稀，可以低些。同时要按照城市规模，结合城市规划，发展房地产，并对建设用地指标进行适时调整，可向地下向空中发展。如香港每公顷住宅用地3000人，最高达8000人，高层高密度，但高密度也要注意建筑安全等问题。
（3）每套住宅面积要合理。现在家庭小型化，户均人口不到4人。应按住得下、分得开原则设计。香港“廉租屋”建筑面积45平方米二室一厅一厨一卫，大厅小室，卧室父母间大些，子女间小些，高低铺。“居者有其屋”按3—4口人之家，在56—76平方米，人均居住面积仅7—9.5平方米。
面积可根据住宅类型的不同和适用人群的不同有区别、有梯度的设计。
（4）住房供应上采取租售并举。
年轻人先租后买，租房住，既减轻经济压力，又便于上下班，随着工作单位的变化而改租他房，还有利减轻城市交通压力。通过自身积累，经济条件具备时再购房。新婚夫妇如父母住房宽敞的，也可同住，小孩还有人照料。同时在人口净流入城市加快发展住房租赁市场。
（作者简介：王长升，先后在国家计委、城建总局、建设部工作，曾任副局长，1983年起任全国市长培训中心主任，1997年退休。）
[1]国家统计局数据
[2]国土资源部2015年我国主要矿产新增储量和节约与综合利用发布会上数据
[3]中国石油集团经济技术研究院发布的2016年度《国内外油气行业发展报告》
[4]国家统计局数据