多地住房租赁新政落地 增加供应解决供需矛盾

“一旦全国各地都建立起政府住房租赁交易服务平台，租赁市场的信息就更加可控，相关区域的租金价格也会比较透明，加之租赁住房供应端会有效增加，租金水平乃至中介费、服务费最终会达到一个比较合理的水平”

  “目前来看，房屋租金、中介费或服务费高的问题，支付宝推出的信用租房并不能解决。”长期在北京租房的辛女士告诉法治周末记者，如果支付宝的信用租房平台能有效降低租金，那我肯定会考虑通过支付宝来租房。

  但中原地产首席分析师张大伟认为，支付宝用个人信用免押金的确对租户权益有帮助，而现在租赁市场主要问题是供需结构矛盾，供需结构矛盾带来了租金高等收费问题。

  住建部副部长陆克华也曾提到，目前我国租赁市场的有效供应不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出。

  “信用租房无法解决供需矛盾、租金高的问题，要想解决供需矛盾，还是得增加供应。而近期多个城市的租赁政策，都提及如何增加租赁供应，这对于未来租房市场的租金会有影响。”张大伟告诉法治周末记者。

  法治周末记者查询公开资料发现，目前广东、北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等多个省市都出台了关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，且几乎都提到了要通过多渠道增加租赁住房供应。

  信用租房未触及租赁市场定价

  租金高的问题，并非北京一地才有。

  易居研究院根据城市房产网公布的各城市2017年9月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积，估算了今年9月份各城市人均月度住房租金费用，其发现，2017年9月份，有3个城市人均住房租金高于1500元/月，分别是北京、上海、深圳，其中北京的租金为1886元/月，比第二位的深圳高出24%，人均住房租金高于1000元/月的城市有杭州、三亚和广州。

  易居研究院通过研究还发现，北京、深圳两地的房租收入比均已高过35%，属于租金偏高的城市。这两地虽然人均可支配收入不低，但由于人口持续流入和房价高企，使得大部分外来人口涌入租赁市场，租金价格长期居高不下，租金负担相对过重。

  不过，介入支付宝平台的房源的租赁价格跟该房源在原有平台的价格都是一致的，并未有所下调。

  至于信用租房是否能减免中介费和服务费，法治周末记者联系目前已经接入支付宝平台的部分机构客服人员后了解到，蘑菇租房接入支付宝的房源不收中介费，不过，在接入支付宝平台前，蘑菇租房也不向租客收取中介费；而相寓的客户仍需要向相寓支付服务费。

  “支付宝和芝麻信用只是一个工具，可以帮助我们验证客户的信用，同时找到靠谱的客户，但是服务费我们还是要收取，因为相寓在线下还是会提供很多的房屋管理服务。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉法治周末记者。

  上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，中介费和服务费要靠市场来调节，既不掌握房源又不掌握客户的支付宝很难改变当前的局面。

  增加租赁住房供应的几个渠道

  易居研究院智库中心研究总监严跃进说，大城市租金高是不争的事实，这也是很多租房者诟病较多的地方。但支付宝作为信用租房平台方难以改变供需，也就无法改变当前租房市场的供需结构。不过从近期各地出台的政策来看，一旦租赁住房供应得到有效提高，供需矛盾就可得到缓解。

  法治周末记者梳理各地的租赁新政后发现，各地增加租赁住房供应的渠道主要有几个：

  一是通过供地规划保障新建租赁房屋的规模。比如上海市明确规划了“十三五”期间上海租赁住房的发展目标是供应租赁住房用地1700公顷，预计新增租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

  二是盘活存量土地。比如《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》提到，要通过探索村集体10%留用地上建设租赁住房增加租赁住房供应，市区国有住房租赁企业可参与集体建设用地的租赁住房建设。

  三是鼓励盘活存量房。如《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》明确，允许改建房屋用于租赁，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  严跃进还告诉法治周末记者，租赁市场的供需矛盾还表现在，低层次的供应比较充分，但是优质的租赁房源是很少的，尤其是有各类居住配套福利的住房更少。所以从整个角度看，租赁市场需要在供给侧的结构性改革方面持续作探索。

  北京市住建委等多部门联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》就要求，新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置，新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。

  多地将加强租金价格指导

  “供给增加能够有效地对冲高租金，但同时也应建立比较稳定的租金管理体系，尤其是租金方面如何科学定价，以及在租赁期间如何防范各类乱涨租金的做法，这些都是很关键的。”严跃进说。

  查询多个省市发布的住房新政，法治周末记者还发现，北京、深圳等地政府还提到了未来要加强租金价格的指导这一项。

  比如北京市提出，住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息；深圳市明确，市房地产主管部门要在市房屋租赁办现有信息系统的基础上，搭建全市统一的住房租售交易服务平台，及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。

  此外南京、杭州等多个城市的租赁住房新政也都提及了建立租赁市场的监管服务平台。

  “深圳市之前考察了杭州市委托阿里巴巴研发的智慧住房租赁平台，正在计划建设深圳住房租赁平台。”深圳市房地产研究中心房地产研究部副部长李宇嘉告诉法治周末记者。

  李宇嘉表示，各级政府以往对租赁市场的信息掌握是不充分的，比如目前占市场主流的个人租房信息很少到政府备案，政府对真实的租金情况也不完全掌握，支付宝推出的信用租房、各地自建的住房租赁平台一旦建成并完善，通过数据的慢慢积累，关于租赁市场的信息才能被政府有效掌握，这也有助于政府更加科学地出台下一步的政策。

  法治周末记者还看到，住建部、发改委等多部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》亦明确要求，城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。

  “一旦全国各地都建立起政府住房租赁交易服务平台，租赁市场的信息就更加可控，相关区域的租金价格也会比较透明，加之租赁住房供应端会有效增加，租金水平乃至中介费、服务费最终会达到一个比较合理的水平。”严跃进说。