房企转型谋变：谁是赢家
房地产行业和开发商从来没有像今年一样，对转型和运营达成高度一致。房企开始寻求角色转变，看来是真的变天了。
房地产行业作为国民经济的“晴雨表”，因关乎国计民生与百姓福祉而历来受到各方关注。对于房地产市场来说，去年跌宕起伏、过山车般的行情让业内惊叹不已。
今年的楼市调控政策，无论是调控力度之大，还是调控范围之广，或是调控手段的多样化均前所未有。
中国楼市经历过往日的门庭若市，到如今的门可罗雀。正如华安基金首席经济学家林采宜形容当下的传统房地产业务:“站在喜马拉雅山上， 往哪个方向走都是下坡路。”
可见，房企转型升级早已大势所趋，行业洗牌也不可避免。
寻找新风向
随着房地产市场白银时代的到来，房企纷纷做出改变和调整，房企转型已经迫在眉睫。在经济去杠杆的大背景下，房企融资渠道收紧、海外投资受限，房地产市场长效机制呼之欲出。近年来，各大房企纷纷提出“城市运营商”、“城市配套服务商”等概念，谋求多元化发展。
城市更新、租赁公寓、健康养老、物流地产以及家装等领域，均成为房企转型的主要方向。而曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。
在众多承压求变、主动转型的房企中，一部分房企将转型“风向”侧重于—— 特色小镇和城市更新。
“城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。而所有的城市更新、特色小镇本质上都是产业结构的升级，运营的本质则是资产管理和服务。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在此前受访时的一番话，点出了城市更新、特色小镇所面临的历史性机遇。
据数据显示，2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41 .2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。
在高地价的盛宴背后，一线城市稀缺的土地供应量已经不能满足一众房企的开发欲望和生存发展，于是乎特色小镇也将成为房地产企业的新发展舞台。在市场的大浪淘沙中，碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一批领先房企，早已将触角伸向“特色小镇”这一领域，期望用“造城计划”在市场上分得一杯羹。
据悉，成功转型为城市综合运营商的深圳老牌房企星河控股，这两年更是加速布局产业，打造产融联盟新城、双创社区、特色小镇三条重要产品线。去年，星河产业就中山科技商贸小镇、惠州星河智谷山海湾、东莞黄江互联网小镇与当地政府签署合作开发协议。而这些，都只是此轮“特色小镇”转型潮中的一个缩影。
下半场的众生相
得益于过去两年滚烫的楼市，2017年上半年，多数房企取得了历史上销售业绩及利润上涨最为凶猛的“成绩单”。但从销售数据来看，包括恒大、碧桂园、万科、绿城在内的多家房企，7、8月份明显回落。与此同时，各种融资渠道压力及资金链的风险逐渐积累，从资金及销售等方面看，2017年二季度末房企市场逐渐疲软，而2018年上半年房企的风险可能进一步加大。
在此环境下，也让房企转型的路径更加明晰。在房企转型中，有的坚定“瘦身”、有的努力“抱团”。一路走来，房企们的步伐虽然蹒跚但却坚定。众所周知，过往的万达，是重资产的代表。这个全球领先的不动产企业，2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展，万达也延伸到其他许多产业。但自2015年4月，万达董事长王健林在深交所的一次演讲中首次提出万达广场轻资产战略后，一切就注定了万达的“华丽转身”。再到万达将万达商业旗下77家城市酒店以199.06亿元抛售给富力地产，13个文旅项目91%的股权则以438.44亿元转让给融创中国。此举一出，立即引发轩然大波， 王健林向媒体表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。
在万达“转身”之后，可能代表着相当一批实力房地产企业的转型方向。部分房企“轻资产”的布局越发深入。7月份，SOHO中国董事长潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售，随后月底又整售SOHO世纪广场。而不久前，上海虹口SOHO也被出售，加上SOHO中国自2014年以来相继抛售的物业，总数相当可观。“竞买规则的改变，自持压力的增加，传统开发销售模式面临挑战，租售并举的导向，逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。根据发达国家的一些经验，最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金机构。”
近期，保利地产集团副总经理余英公开发出上述这番话，也从一个侧面说明，以往依赖重资产高杠杆的商业模式正在被颠覆，更高收益、更低风险的轻资产模式，正在成为白银时代房地产企业打破僵局的“武器”。
在楼市调控持续加压的情况下，房地产也进入深度调整期，房企之间的竞争将更加惨烈，一大批中小型房企将被迫转型或退出历史舞台，并购规模还将会持续扩大。去年中国房地产业内兼并重组事件频繁发生，以吸引各界眼球的万科股权之争为代表。
据中国指数研究院发布的一份报告显示，2016年，中国房地产行业境内外完成并购案例197 起，涉及金额4014亿元人民币，房企兼并重组数量和规模快速上升。包括恒大、融创和阳光城等在内的知名房企并购动作频频。
即将面临银行资金“断奶”的本地中小开发企业更是前途未卜。在众多“出路”之中，并购已然成为多数房企的选择。近来，越来越多的迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内人士认为今年这一形势将会加剧。除获取土地难度增加之外，监管层对资金的收
紧也加快着中小企业的转型和退出，监管层此前对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，无论是央企还是民企，通过并购可以提高企业效率，优化资源配置以及降低拿地风险等，后续还会有房企模仿这种做法。股权较为分散、总市值不高、土地储备优质的地产公司容易成为资本抢筹的对象。
据中国指数研究院的数据显示，2016年在优质资源稀缺与资金宽松的影响下，房地产并购也愈演愈烈。其中，大型企业特别是百亿销售额房企凭借规模、资金优势成为房地产行业并购的主力军，年内仅销售额300亿元以上的房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起，占行业并购数量的七成以上。与此同时，竞争压力加剧，资源争夺战升级，“大鱼吃小鱼”常态化，资源整合能力成企业决胜关键，也影响行业格局重塑。此外，土地供给收紧叠加楼市区际分化，催生了房企通过并购方式以较低的成本扩充一二线城市优质土地储备的动机。
若参照美国房地产市场，美国住宅市场集中度主要是通过并购融合的方式提升。在1995年至2009年期间， 莱纳房产、普尔特集团和D.R.Horton 三大开发商共进行了超过45次并购。其实，央企间并购整合早已是大趋势。除了保利和中航，还有中海地产对中信地产的整合。未来大房企之间的竞争将更加激烈，如何去收购兼并，或将成为房企江湖格局新的看点。在这轮房企大洗牌中，究竟谁能笑到最后，谁会成为“新老大”，仍需拭目以待。