发展住房租赁市场对房地产估价服务的需求
一、住房租赁市场的发展
1978年以来，我国房地产市场发展经历了起步-调整-稳定发展-调控阶段。以成都市为例，2017年出台多项“限购令”政策，以抑制房价的过快增长。同时在现阶段，为解决满足流动人口需求，加快房产“去库存”，抑制房地产泡沫，加强和改善房地产市场调控，加强市场监管，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，政府提出培育和规范住房租赁市场，引导住房合理消费。
住房租赁在国外已发展成熟，我国于2000年已提出发展住房租赁市场，但是由于住房制度以及消费观念的不同，我国住房租赁市场自2000年的《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》提出以来，仍然处于起步阶段。近年来，随着城镇化进程的加快城市住房压力不断增加，发展住房租赁市场刻不容缓，相继出台以下多项政策。
2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），延续了新型城镇化和建立、完善购租并举之租房制度的政策框架，将住房租赁市场的发展视作推进供给侧结构性改革重点任务之有序化解商品房库存的重要手段。
2017年7月20日，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），选取了广州、深圳、南京、杭州、成都等12个城市，首批开展住房租赁试点。
2017年8月3日，成都市城乡房产管理局发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》，其中，最引人注目的政策是“租住由政府提供的人才公寓满5年后，可申请按入住时的市场价格购买”。
2017年8月4日，成都市政府办公厅发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，全面开展住房租赁试点工作，鼓励住房租赁消费。
2017年8月28日，国土资源部确定将在北京、上海、杭州、成都等13个城市开展试点，利用集体建设用地建设租赁住房。
成都市9月土地拍卖市场中的人才公寓用地和竞自持政策，从土拍环节用实际行动响应号召，杭州市住房租赁监管平台于9月29日上线等种种迹象表明住房供应已从“重售轻租”转向“租购并举”，推进房地产供给侧结构性改革和租赁住房市场发展。
二、REITs与住房租赁市场
REITs即房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust)实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，进行投资组合，在有效降低风险的同时，通过将投资综合收益按比例分配给投资者，从而使投资者获取稳定投资收益的一种基金，是房地产证券化的重要手段。
中国租赁市场发展滞后的重要原因在于，与产业化的商品房市场相比，租赁市场对于资本的吸引力不足。不管是企业拿地自持开发建设租赁住房，或是购买存量商品房改造经营，初期都需要庞大的资金投入。并且与传统开发-销售模式相比，出租经营模式的投资回收期限更长，因此，已不适用传统的银行等金融机构的抵押贷款作为开发资金的主要来源。
住房租赁的发展需要更加有效的融资和税收体系来推动，尽管如今政府在税收、产业政策等方面提供了政策支持，但在资金需求上仍受财力不足、融资渠道不畅、资本市场尚不完善、相关制度不健全等障碍制约。
政府为了更好的引入社会资本参与住房租赁建设，明确表示支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，结合国外成功经验，房地产信托投资基金将可能成为住房租赁发展的有效的金融支持，住房租赁市场的推动也为房地产信托投资基金带来了发展的契机。
三、发展住房租赁市场对房地产估价的需要
房地产估价有助于为租赁市场建立完善的数据信息，为税收环节及监管机构提供依据，同时，随着租购同权的实现，住房租赁备案系统的完善，为保证双方利益，交易时需要进行房地产估价。
在房地产租赁市场，不仅需要对租金进行评估，而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平的确定都需要房地产估价为交易双方提供参考依据。
其中，成都市人才安居实施细则中提出，符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D类标准人才可申请租住由政府提供的人才公寓。租期为5年，租金标准由各区（市）县政府（管委会）根据人才和项目情况，按照市场租金的一定比例确定。租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。其中首次承租时市场租金的确定需要房地产估价机构评估，租赁期满购买时需要房地产估价机构对人才公寓市场价值进行评估，并且是在未来某一时点评估过去某一时点（5年前）的价值的追溯性价值评估。因此，在可能的情况下，应在人才公寓入市时积极收集市场资料，做好市场调查，建立信息数据库以备未来评估需要。
企业购买符合作为租赁住房或者政策允许经过改造符合租赁住房条件的存量商品房经营租赁住房的，交易时需要房地产估价机构评估投资价值。并且依据企业的必要投资回报率来作为收益法测算的参数，收益法的市场租金需要根据同类租赁住房的租金进行修正确定，同时，出租经营费用依据企业自身情况确定，以此来测算投资价值。
政府出让土地中的租赁住房用地的评估，房地产企业可行性研究报告等，需要房地产估价机构出具评估报告。
四、租赁住房估价思路
租赁住房涉及房地产估价首先关注权益状况，分析收益法、比较法、成本法的适用性。收益法测算重点关注未来租金的确定，有无税收优惠，增长率及报酬率的确定。在为经营企业确定租金提供参考依据的租金评估中，区位、装修、管理品质、居住环境、配套设施等对租金的影响程度外，在租购同权这一概念提出后，需关注学位、户籍等权利状况，分析各个因素对租金的影响，最终做出客观合理的判断。
五、REITs与房地产估价
REITs的发展离不开房地产评估，房地产评估是REITs的定价基础，在REITs的募集阶段，为企业评估测算资金量，选择筹资工具，测算物业收益；房地产投资信托的上市准备需要对标的物业背景研究、现状评估及未来预测，并且对影响物业的各项宏观因素、经济因素及行业政策进行分析和预测，形成前期分析报告，为投资决策提供依据。在运作阶段，所筹资金已投入房地产市场，此时需要对所投物业进行评估，以确定相应的回报。综上，服务于REITs的房地产估价主要分为三个部分：房地产状况评价、市场分析、房地产价值评估。其本质上与传统评估报告内容是一致的，但在内容分析的深入度上有更高的要求，需要针对估价对象进行深入的分析测算，为投资决策提供参考依据。这也符合房地产评估业务往咨询业务发展的需求，即不仅仅是为交易或者进行金融活动的需要而评估，而是为企业内部需要，同时，在开展此类评估业务的同时，也可从房地产等企业获得较为可靠的一手资料，从而辅助评估业务的开展。
当然，新的机遇必然伴随着新的挑战，随着新型业务的出现，对房地产估价人员来说除了在房地产估价及相关的建筑、物业管理方面要达到高水平的专业要求外，还需要具备一定的综合能力，尤其与REITs发展密切相关的金融、财务、审计、法律甚至房地产营销策划等知识。因此，我们作为从业人员，唯有不断的学习，以适应新形式的发展。
六、结语
至今为止，我国的房地产估价行业多服务于传统的房地产评估业务中，近年不断提出扩大业务范围、寻找适应新形式新环境下的发展模式。在当今社会经济发展的大环境下，作为国民经济支柱产业的房地产投身变革之中，毫无疑问发展住房租赁市场对于房地产市场和城市发展乃至国民经济有着重要意义，它对稳定房地产价格、维护社会和谐具有重大影响。而房地产估价作为维持房地产价格稳定发展的重要工具，面对当前房地产估价在住房租赁市场发展的各个阶段中的作用提出思考，笔者就自己的认知发表相关看法，以期待引起大家的探讨和思考。
参考文献：
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