三部门出新政围堵房屋交易“阴阳合同”、防止抵押高估高贷

近日，两张与二手房交易贷款有关的截图在金融圈、地产圈引起阵阵骚动，各种“解毒”铺天盖地，银行信贷人员理解是要降杠杆，地产经纪人看起来这是变相提高首付。

截图内容显示：

1.各银行在办理个人住房货款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数作为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

2.个人贷款的受理和发放将调整受理流程，先提供确定房产价值的网签买卖合同后，才能报送银行申请贷款。

3.抵押登记部门也将同步调整，对于网签价格低于银行申请贷款价格的房产价格的金额的，产权部门将不予以登记，且将相关贷款材料返到监管部门追究责任。

其实意思一样，就是国家进一步规范二手房交易行为，防止个人购房过度加杠杆，杜绝或减少“阴阳合同”逃税问题，让房产价格回归价值，促房地产评估价更加客观、合理。

以上内容实际是金融机构落实三部门有关部署。近期，住房城乡建设部会同人民银行、银监会，按照“房住不炒”定位，就规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作发出通知。

通知要求各地房产管理部门、地方金融监管部门会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

为什么会有“阴阳合同”？

“阴阳合同”出现主要目的是为了达到“少税"和"多贷"。

因为以往不动产交易登记、税务机关及金融机构有关房地产交易行为信息不能互联互通，“阴阳合同”就成了荒谬而又真实存在事实。目前在一宗二手房买卖交易环节中，可能存在有四个价格：

1.实际成交价

买卖双方实际交易合同价格。

2.合同网签备案价

向有关部门申报核定交易税费合同价格。

3.税务部门计税价

该价格现一般由税务部门自动评估系统确定，如深圳的房地产价格评估系统。

4.银行贷款时的评估价

该价格一般由银行内部评估或委托外部房地产价格评估机构评估确定。

实际情况是一方面合同网签备案价远低于实际成交价。在二手房买卖交易中，买卖双方在办理过户登记时，很多交易税费与房产交易价格挂钩，因此，为逃避国家正常的税收，买卖双方大多选择以远低于实际成交价的虚假价格办理过户登记手续，从而另外签订一份交易价格较低的“阴”合同。

税务部门为了杜绝这种高价低报逃避税收行为，在征税时税务部门建设房屋评估系统会对交易价格进行核定评估，从成形成征收评估价。

另一方面，有购房者为了尽可能地以较低的资金购买房产，会选择说服卖配合另行签订一份高于真实成交价的合同，以向申请银行按揭贷款，达到“高评高贷”的目的。

银行出于内部风险管理需要，则又重新对房屋进行评估，形成银行评估价格，并以客户的申报交易价格与银行房屋评估价进行比较，以低价作为计算贷款额度依据。

正是由于银行评估价是确定贷款额度重要参考依据。在这其中，有些评估行为容易容到人为影响，评估师独立性受到干预，从而降低了评估客观性，造成高估高贷，高杠杆。

2017年8月16日，南方都市报曾报道《龙岗一手房当二手房“高评高贷” 房价备案219万房贷高达617万》正是以上种种奇怪行为的真实案例之一。

新政在于促多种价格趋同

让房产价值回归

本次三部门新政核心之一在于加强部门联动协作。政策强调各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务。银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，将房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一，并以网签备案合同价款（交易计税价格）、房屋抵押评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

各部门房产交易信息共享后，将网签备案合同价格（交易计税价格）将作为贷款额度计算依据之一。政策的基本出发点是促房屋买卖合同的真实成交价、纳税的网签合同备案价和贷款的申报价趋同，在打击高估高贷，去杠杆的同时，也杜绝或减少“阴阳合同”逃税行为，简接上也减少了抵押贷款房屋价格评估的人为干预因素，让房产价格回归价值。