论坛视点：破局房地产行业大背景 聚焦行业发展趋势

7月29日，2021年度湖南省房地产高质量发展高峰论坛将在长沙现代凯莱大酒店隆重举办。易居（中国）企业集团•克而瑞湘皖区域总经理兼创新事业部总经理，企业高级合伙人王新科在会上对湖南今年上半年楼市进行了分析解读。

 

      会上，王新科将上半年长沙楼市分为四大部分进行详细解读，具体分为楼市大事件之数说双集中、大背景之纵观全国背景、大格局之解析湖南格局以及大长沙之点面长沙环境。分别针对全国集中供地后各房企表现，全国政策压力对楼市作用，湖南楼市表现以及长沙重大事件表象下的内在逻辑。

 

楼市大事件之数说双集中：政府将推地质量高，房企投资压力增大

 

      土地进入供给侧改革，22城试点“土地两集中”政策，中央对土地要素实施精准监管；地方从土地端设置金融、住房租赁等要求，且出让条件趋向精细化，实施“一城一策”甚至“一地一策”，城市热度和成交地块栅格平均得分未有明显正相关性，热度主要还是和城市基本面相关。

 

      品牌房企拿地越发谨慎，对土地质素要求渐高，拿地关注基础能级较高、有流速保证、竞争不激烈、配套好、房地价差能保证的区域，对于未来规划未兑现的潜力区域关注不多。

 

      王新科认为：双集中供地下未来政府将推地质量高，限地价稳定价格，而房企则投资压力增大。未来如何有效评估土地价值或为最大的制约条件。

 

大背景之纵观全国背景：行业迈入无增长时代，国央企发展驶入快车道

 

      2021年上半年中央表态可以明确两个侧重，即加快发展保障性租赁住房及房地产金融审慎管理制度的实施。上半年销售增长虽高，但热点城市因城施策，一二线此消彼长,下半年增长动能转弱。

 

      王新科认为：在全国宏观环境和政策背景下，行业迈入无增长时代，下半年增长动能减缓，同时企业加速去杠杆，国央企发展驶入快车道。

 

大格局之解析湖南格局：合理价差梯度成型下 ,环长沙都市圈存潮汐式发展机遇

 

      2021年湖南土地市场呈现低价高容的状态，土地市场理性有序，楼面价稳步提升；城市端看，双集中节点下热度聚焦长沙，地州市相对冷清，房企也开始由地级市向长沙转移。另一方面，长沙和地级市价差逐步拉大，合理价差促虹吸放缓，湘西南区域市场份额普涨。

 

      王新科认为：合理价差梯度初步成型 ,长沙虹吸效应减缓，同时双集中节点型吸附投资热度聚焦长沙。下半年环长沙都市圈存潮汐式发展机遇，但控结构性存量风险仍为地州市依然为首要目标。

 

大长沙之点面长沙环境：供地结构释放楼市品质，市场机制规范推动区域扩张

 

      最后，王新科通过长沙上半年14大重点事件的表现分析了其内在逻辑。

 

      事件一:  千万级人口城市突破：长沙人口暴增是经济、产业、教育、交通等多种因素形成的结果。

 

      事件二：史上最强五一黄金周：互联网时代，流量至上；长沙三大网红IP，文娱、网红、夜市，助力长沙打造旅游新增长极。

 

      事件三：九区县整体房价首次破万：限价提升叠加精装松动实现房价稳步增长，热点板块加速向三环外外溢传导。

 

      王新科认为，长沙在全国城市占位持续提升，人口持续吸附强力支撑楼市量价稳定增长，供地结构释放楼市品质发展信号，市场机制规范推动区域扩张红利加速兑现。