房地产正面临精细化调控和绿色转型
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中国经济时报记者 徐蔚冰
“中国正面临着开启全面建设社会主义现代化国家新征程的时间点，这是我国房地产业走向新阶段的一个标志。因为开启现代化新征程，不是过去发展模式的线性延续，也不是西方现代化的简单复制，而是要建设人与自然共生的现代化，这个大的转型对房地产业发展有非常深刻的含义。”8月3日，在中国社科院生态文明研究所、中国社科院国家未来城市实验室、社科文献出版社等联合召开的“保障性租赁住房与房地产业发展”研讨会上，中国社科院生态文明研究所所长张永生如是说。张永生认为，这个转型会给我国房地产的理论和政策研究开辟更远大的前途，有很多新目标会出来，新的理论和政策都需要我们去研究和揭示。
房地产调控更加精细化
在接受中国经济时报记者采访时，张永生表示，房地产市场状况、经营状况和政府监管密不可分的。从去年下半年到今年一季度，国家出台了一系列的对房地产业相关调控政策。房企“三道红线”与银行“两个上限”强化监管。2020年8月份，住建部和央行召开重点房地产企业座谈会，提出重点房企资金监测和融资管理的新规则。一是剔除预售款的资产负债率不超过70%；二是净负债率不超过100%；三是现金短债比不小于1。业内通常称为“三道红线”。
根据2019年年报计算，我国100家上市房企可以分为红、橙、黄、绿四档，如果三道红线都越过了就是“红”，越过两道红线是“橙”，有一道红线越过是“黄”，三道红线都没有达到就是“绿”。企业从红、橙、黄、绿来看分别是22家、36家、28家和14家。其中，我们把非绿色的“红、橙、黄”加在一起是86家，上市房企根据新规则需要逐步降低杠杆率。这是2019年的情况。当前的情况有比较大的变化，将来要跟踪研究。
“两个上限”，2020年12月31日，央行、银保监会下发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档设置银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。相关企业做了过渡性的安排，如果越线，在两年内要作调整。
“三道红线”和“两个上限”的提出，一方面体现出对房地产金融风险的防范；另一方面也体现出对房地产市场的调控。实际是调控的细化，过去没有到企业内部调控其财务状况、经营状况比例，这次是进入到企业内部细化了调控。
出台了“两集中”土地市场供给新规则。2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。实施“两集中”土地出让制度的试点城市22个。
存量房市场纳入调控范围。2021年2月8日深圳市住建局在官网发布关于二手房成交参考价格的三则通知。同时发布了首份《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》，3月22日成都市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制。
张永生认为，“三道红线”“两个上限”和存量房价格调控，这一切都明确了房地产调控政策精细化趋向，将使政策时效进一步增强。换句话说，过去对房地产的调控没有进入细化层面，现在能够精准把握调控力度和效果，时度效会进一步增强。
房地产业正面临绿色转型
张永生表示，过去房地产对应的是传统的工业化模式以及在此基础上形成的城镇化和区域经济。现在传统的工业化模式不可持续，需要进行转型，需要有新的城镇化模式，城镇化的内容和方式都要发生深刻变化。对城市和乡村定义也要发生变化。经济发展空间涵义也会发生变化。这种转变是生态文明要研究的内容，它和房地产有非常深刻的联系。比如，近两年在新冠肺炎疫情条件下房地产需求不仅没有萎缩，反而是大幅度扩大，这背后的理论问题是对住房价值的重新思考。住房不仅是给人提供一个居所，还给大家提供安全感。
在谈到和生态文明直接相关的环境和文化对房地产的价值影响时，张永生认为，同样的房地产，同样的投入，同样的成本，同样的物理品质，当环境和文化不一样的时候价值也会不一样。这些对房地产估价的理论和方法，如果从生态文明的视角来看也有一些新的启发和含义。比如，在双碳目标下房地产也面临转型。比如建筑钢材的强度，中国钢产量占全球57%，进出口低于5%，大量的钢材都是用在国内的需求。房地产占了38%，住宅占了28%，这些都是接下来需要研究的重点议题。
张永生认为，今后整个经济发展模式会向绿色发展，在这个基础上建立的城镇化模式、房地产模式都会发生深刻变化。