【业界论坛】特色小镇别成房地产小镇
时下，特色小镇建设如火如荼。全国两批特色小镇试点403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量超过2000多个。红火背后尤须冷静，究竟什么是特色，什么样的小镇才有生命力？
一个中部花海小镇，万亩薰衣草蔚为壮观，一到旺季游人如织。火爆的人气带起一批农家乐，可没多久，农家乐老板们就抱怨：“一年红火两三个月，花期一过，冷冷清清，没生意了。”开发花海小镇，政府、企业投入不少，难道不怕打了水漂？原来，基地边新建起一幢幢楼房，赚钱主要靠卖房子。表面看，小镇的特色是花海，实际还是搞房地产。
这不是个案。中国社科院发布的《中国住房发展报告》指出，一些地方快速发展的特色小镇，很大程度被房地产商“绑架”，打着各种产业旗号，到城市周边的小镇拿地搞开发，结果房子搞了一大片，产业却引不来，反而加大了房地产库存。
特色小镇出现房地产化苗头，原因在于一些地方的传统路径依赖。政府缺钱，认为抢到特色小镇这顶“帽子”，就有项目、来钱快，效果立竿见影。企业缺地，以特色小镇名义拿地容易，成本低。二者一拍即合，于是，各地出现一批康养小镇、体育小镇、文旅小镇，有的大干快上造景观、炒概念，有的不具备产业基础、盲目“跟风”，有的大包大揽，把特色小镇当作融资平台。然而，没有特色产业支撑，聚不起人气，造出的新镇可能会变“空镇”。前些年，一些地方城镇化“摊大饼”，就尝到了这样的教训，现在该引以为戒了！
针对这一现象，日前四部委联合发布指导意见，“叫停”特色小镇过度房地产化，防范“假小镇真地产”，防止加剧政府债务风险。
引导特色小镇健康发展，要管住一哄而上的房地产冲动。特色小镇重在“特色”，个性化的东西才有竞争力、生命力。特色产业是核心，文化是灵魂。特色小镇先发地浙江，出台了全国首个地方评定标准，总分1000分，其中产业指标占550分，发展不再唯速度，更加重质量。对于一个地方而言，深挖自身特色，既要因地制宜，也要遵循规律，一味模仿复制要不得。别人搞黄酒小镇，有厚重历史文化，别人建电玩小镇，有产业基础，你不具备这些要素和条件，跟风难以成功。产业“特而强”、功能“聚而合”、机制“新而活”，让特色小镇逐渐回归理性。
特色小镇是以人为本的宜居宜业小镇。作为城乡之间的联结处，特色小镇一端连着供给，一端连着需求，如何联动城乡、创造新产业新业态，这是一个新课题。不能把特色小镇当成筐，什么都往里装；也不能把城市文化、城市建设思维强加到小镇上，挖山填湖，破坏山水田园。要科学规划，综合考虑资源环境承载力，合理确定经济规模、人口规模、用地规模，让生产、生活、生态融为一体，有好的生活环境，有稳当的饭碗，才能吸引更多人就近就业、就地城镇化。
特色小镇发展是一个长期过程，是在市场中生长起来的，短时间用钱砸不出来，靠行政手段也造不出来。应该发挥市场主体作用，政府做好政策引导，悉心培育，建设一批，成熟一批。特色小镇实现健康成长，才能为乡村振兴加油添劲。（来源: 人民日报）
“房住不炒”须抑制终端金融需求
据国家统计局数据，2017年12月全国70个大中城市中，有57个城市新建商品住宅价格指数环比上涨。虽然部分热点城市房价绝对水平已经低于上年同期，但三线、四线城市房价出现上涨动向。同时，伴随着过去几年房价较快上涨，我国城镇居民债务负担已显著加重。当前，继续遏制房地产泡沫化倾向已经成为金融监管当局共识，有必要从终端金融需求入手，抑制居民部门杠杆率。
过去几年我国热点城市房价出现较快上涨，居民部门加杠杆是主要动力。本轮房价上涨始于2015年四季度，进入2016年后热点城市房地产市场急剧升温。在房价节节攀升同时，居民部门加杠杆也同步加快。截至2016年末，全国个人购房贷款余额同比增长35%，较同期各项贷款增速高出21.5个百分点；2016年全年新增4.96亿元，约占各项贷款新增额的39.2%，同比多增2.31万亿元。经过2017年地方持续升级房地产调控措施后，全国个人购房贷款增长有所放缓，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全国个人住房贷款余额同比增长 26.2%，高出同期各项贷款增速13.1个百分点。
而个人购房贷款过快增长的结果，必然是居民部门杠杆率出现了明显上升。综合研究机构数据，1996年我国居民宏观杠杆率（居民部门债务占GDP比重）约为3%，2008年不到20%，居民部门杠杆率增长整体平稳。但2008年后我国居民部门杠杆率上升明显加快，特别是2016年以来居民部门加杠杆非常活跃，各种“首付贷”“过桥贷”堂皇入市，个人消费贷、个人经营贷违规进入购房领域现象突出，导致居民部门杠杆率跳升至50%水平。我国居民部门的贷款与存款之比从2009年1月的24.6%大幅跃升至2017年11月的63.2%。
从终端金融需求入手，可以在短时间内有效扭转房价上涨预期，同时最大程度避免误伤刚性住房需求，实现区域住房市场稳健运行。这主要是因为：
一是管控终端金融需求可以有效消减房价上涨动力。应该看到，终端住房金融需求已经构成当前房价上涨动力。房贷过快增长城市房价绝对涨幅也在高位。当前北京房价出现回落，与“3.17”新政出台了史上最严厉的住房信贷政策密切相关，“认房又认贷”、提高二套房首付比例等等，既有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞，又显著增加了住房炒作成本，提高了住宅投资变现难度，对房地产炒作行为形成了空前挤压。
二是管控终端金融需求可以有效抑制居民部门杠杆率。说到底，抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。通过强化商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核，加大对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查，可以将不符合贷款门槛的借款人排除出去，进而在宏观上降低居民部门整体债务负担。
三是调控终端金融需求可以有效降低房地产金融运行整体风险。当前若非居民部门杠杆资金推动，房价难以脱离基本面大幅上涨。如果从终端金融需求入手，那么可以减少杠杆资金对住房追逐，降低房地产市场整体风险。
我们认为，坚持“房住不炒”，有必要对居民部门杠杆率进行抑制，并有效引导房地产市场预期。在坚持房地产市场“分类调控、因城施策”的基础上，基于对区域性住房供求关系的深入准确把握，需要及时对终端金融需求进行相机调整，对住房炒作行为在金融端切实形成有效挤压，同时最大程度避免对刚性住房需求的误伤。