房地产抵押估价：不可或缺但须改进
房地产抵押估价：不可或缺但须改进
柴 强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长
长期以来，房地产抵押估价是防范信贷风险的一道重要防线，是估价机构的主要业务之一。然而近年来，房地产抵押贷款中不要评估、恶性压低评估费、炒作“免评估费”、用自动评估或预评估代替正式估价，以及“高估多贷”等不正常、不规范的现象丛生。对此，估价业内高度关注、反映强烈。在此，简要谈些个人看法。
一、房地产抵押估价十分必要且非常重要
我国《商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保；商业银行应当对抵押物的价值以及实现抵押权的可行性等进行严格审查。因此，为了掌握抵押物的客观合理价值等，根据相关法律法规要求和国际通行做法，商业银行需要第三方估价机构提供独立、客观、公正、专业的抵押物价值意见及相关建议。
房地产抵押估价不仅关系到抵押当事人的合法权益，还关系到信贷风险乃至国家金融安全。即使由第三方估价机构进行房地产抵押估价，如果对其监管不够，也可能出现严重问题。全国政协副主席、香港特别行政区第四任行政长官梁振英先生在2019年出版的《足迹与梦想：评估行业回顾与展望》一书的序中写道：“境外的经验说明，股市崩盘、企业倒闭和银行出现大量房地产坏账的主要原因，往往是不规范的房地产评估。”例如，20世纪80年代的美国储蓄与贷款危机，不规范的房地产抵押估价被认为是主要原因之一；2008年的全球金融危机，估价师的独立性受到金融机构不当干预被认为是背后原因之一；而欧洲特别是德国的金融较为稳定，规范、谨慎的房地产抵押价值评估被认为是重要因素之一。因此，规范的房地产抵押估价十分必要且非常重要。
二、国有商业银行的房地产抵押估价应属于法定评估
我国《城市房地产管理法》第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”。《资产评估法》第三条规定：“涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。”据此，国有商业银行的房地产抵押估价应属于“法定评估”，即“强制性评估”或“必须评估”，也就是必须依法委托房地产估价机构评估。
如果不委托评估机构评估，国有商业银行将可能要承担法律责任。特别是在不委托评估机构评估的情况下，如果未来出现不能按期收回贷款，有关人员尤其是有关负责人将可能要被追责。例如，《资产评估法》第五十一条规定：“违反本法规定，应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
三、二手住房成交参考价格不一定低于抵押评估价
2021年2月以来，为了提高二手住房市场信息透明度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价，引导商业银行合理发放二手住房贷款，深圳、成都、宁波、西安等城市先后发布了二手住房成交参考价格（以下称参考价），预计还会有更多的城市发布参考价。从整体来看，参考价低于市场价格。即使如此，商业银行在发放房地产抵押贷款前，仍然有必要委托评估抵押价值。
这是因为参考价通常是住宅小区的平均价格，小区内必然有一些住宅的价值低于参考价。例如，那些有特殊不利影响或质量瑕疵、权利负担、欠缴税费等的房地产，如周边环境差、采光受到遮挡、户型不方正、发生过非正常死亡事件（即所谓凶宅）等的住宅。在没有评估价的情况下，就无法判断参考价一定低于抵押价值。商业银行如果仅依据参考价确定贷款额，难免会出现多贷款的情况，带来信贷风险。因此，商业银行在审批房地产抵押贷款时，参考价、评估价都应当有，然后在它们中选择较低的作为确定贷款额的参考依据。
四、商业银行不应为了节省评估费而不委托评估
房地产抵押估价从过去的借款人委托并支付评估费，改为商业银行委托并支付评估费，是一大进步。这可以防范在借款人委托的情况下，借款人趁机要求估价机构高估带来的风险。但同时也出现了某些商业银行为了节省评估费而恶性压低评估费，甚至不委托评估的情况。但是，商业银行应当清楚，不能为了节省评估费而不委托评估或恶性压低评估费。因为国有商业银行的房地产抵押估价属于法定评估，如果不委托评估，将会给国有商业银行及其人员特别是有关负责人，带来难以估量的潜在风险；而过低的评估费，将难以保证应有的评估质量，最终受害的将是商业银行。
对于上述房地产抵押估价的必要性、重要性，国有商业银行的房地产抵押估价属于法定评估、不委托评估将带来的风险，过低评估费所导致的评估质量低等问题，各级房地产估价行业组织、估价机构和估价师，应通过多种渠道、采取多种方式与商业银行及其相关人员沟通、说明和提示。
五、自动评估有其特殊用途但需防止被滥用
自动评估是现代科技发展及其在房地产估价领域应用的产物，有其特殊的优势和作用，可使商业银行快速、低成本得到评估结果。但是，自动评估一般没有评估专业人员对抵押房地产进行现场调查，存在评估不够精细、不符合《资产评估法》和国家标准规范的要求等重大缺陷。因此，自动评估不是正式估价，不能越界，更不能代替正式估价。
为此，既要给自动评估设置底线和边界，不让其滥用，不使其误导商业银行等贷款人，也要给自动评估寻找合适的出路。自动评估可用于贷前初步了解抵押物的市场价格或价值，贷后抵押物的市场价格或价值监测与重估，以及快速检验委托评估的评估价是否超出了正常合理区间。此外还需指出的是，预估单、询价单、价格咨询报告等，都不是正式估价报告，不具有正式估价报告的法律效力，起不到正式估价报告的作用。
实际上，为商业银行等贷款人提供自动评估服务的企业或平台，基本上是房地产估价机构或其创办的，理应对自动评估的使用范围和性质有较好的认知。这些提供自动评估服务的企业或平台之间，以及与估价机构之间，应加强沟通交流，增进理解，避免恶性竞争。各级房地产估价行业组织也应采取适当方式与提供自动评估服务的企业或平台沟通、说明和提示。
六、房地产经纪机构及人员不得扰乱抵押估价秩序
目前，评估费改由贷款银行支付后，仍有某些房地产经纪机构和人员违法违规向借款人收取评估费，或在代办贷款等服务收费中加收评估费。抵押估价应由借贷当事人的贷款银行或借款人委托。在评估费由贷款银行支付的情况下，按照谁委托谁付费原则，抵押估价业务应由贷款银行委托，而非房地产经纪机构委托。此外，那些宣称不再向借款人收取评估费的房地产经纪机构或相关互联网平台企业及其人员，不得借评估费改由贷款银行支付之机炒作“免评估费”，误导消费者。房地产经纪机构及其人员更不得为了促成房地产交易，迎合买房人的多贷款要求，利用渠道优势胁迫估价机构和估价师高估价。估价机构和估价师也不得与借款人、经纪人员、金融机构从业人员等恶意串通“高估多贷”。
对此，中房学已与有关房地产经纪机构、互联网平台企业沟通和说明，并将继续关注有关动态，特别是提醒广大房地产经纪机构、估价机构及其人员，如有“高估多贷”行为，就可能被认定为助长炒房、助推房价、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为，将会给自己带来严重后果。
七、房地产估价机构和估价师要勤勉谨慎做好抵押估价
对待房地产抵押估价，希望广大房地产估价机构和估价师做到以下几点：
一是要严肃认真总结相关经验教训，清醒认识过去抵押估价中的不足，努力提供“货真价实”的高质量抵押估价服务。较具体一点来说，要从形式上的估价转向实质上的估价，必须严格履行完整的估价程序，全面、仔细地对抵押房地产进行实地查勘，丰富估价报告和估价结果的内容。例如，同时提供抵押房地产的抵押价值、抵押净值、市场价值、市场价格，并对这些价值、价格进行专业的比较分析；提供抵押房地产价值、价格的历史变化情况和未来趋势，如提供该类房地产长期以来或近年来的相关价格指数图；提供抵押房地产变现能力分析与风险提示，有针对性地说明抵押房地产是否易于处置变现，是否具有较好的变现能力和债权保障作用，特别是指出可能存在的不利于变现的因素和相关风险。通过上述改进，以更好地满足商业银行深入了解抵押物价值以及实现抵押权的可行性等的需要，使商业银行深切感受到房地产抵押估价本身“有价值”，从而使房地产抵押估价活动进入“正循环”。
二是要做“有尊严的服务者”，不得以恶性压价等不正当手段招揽抵押估价业务。恶性压价不仅严重损害估价行业的专业形象和社会形象，而且属于违法违规行为，是《资产评估法》等法律法规明令禁止的。如《资产评估法》第二十条规定，评估机构不得以恶性压价等不正当手段招揽业务。《房地产估价机构管理办法》第三十三条规定，房地产估价机构不得以“恶意压低收费等方式进行不正当竞争”。此外，评估费过低还难以保证估价质量，会严重损害估价委托人和估价报告使用人的利益，也会给估价机构和估价师带来很大的潜在风险，最终使估价机构自身不可持续发展，相当于“集体慢性自杀”。
三是要坚定和增强信心，正确认识抵押估价业务的未来发展空间。从长期看，房地产抵押活动是不断增加的，抵押估价业务是不断增长的。这是因为现代社会，融资活动普遍而活跃，贷款是主要的融资渠道和方式之一。由于房地产有良好的债权保障作用，商业银行等贷款人往往要求借款人将房地产抵押，以保障其债权实现。特别是未来房地产市场发展变化的不确定性因素更加复杂，房地产价格不会像过去那样只涨不跌，尤其是中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清2021年6月提醒包括商业银行在内的单位和个人：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。因此，商业银行为了防范信贷风险，将更加需要规范、精细、高质量的房地产抵押估价服务，抵押估价业务仍有很大的市场空间。