解析国有土地上房屋征收估价的要点、难点及建议

引言：征收估价是一项法定估价业务，融合在征收补偿和后期可能出现的行政诉讼整个过程之中。解决好征收估价工作的要点、难点，才能从源头上防范估价机构的执业风险，减少房屋征收补偿工作中的纠纷。在此，根据《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》-国务院令第590号、关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知-建房[2011]77号、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》-湖南省人民政府令第268号、《房地产估价规范》-GB/T50291-2015，结合我们多年的征收估价实际工作经验，对征收估价工作的要点、难点及建议进行了解析。

一、征收估价的要点

1、依法选择估价机构

根据《中华人民共和国资产评估法》第二十二条：委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条也明确了依法选择估价机构的方式。《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第九条：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票选定，或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定；房屋征收部门应公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公正机构依法公证。由此可见，依法选择估价机构是征收估价工作的法定程序。

2、受理估价委托

房地产价格评估机构选定或者依法确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产估价机构出具房屋征收估价委托书，并与其签订房屋征收估价委托合同，有公证过程的还须提供公证书，房屋征收部门应在征收范围内公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。按程序受理估价委托，估价机构从事征收估价业务才有合法依据，才能得到被征收人的认可。

3、确定估价基本事项

房地产估价规范GB/T50291-2015明确估价基本事项主要包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型等。《国有土地上房屋征收评估办法》第八条、第十条、第十一条、第十四条分别对估价目的、价值时点、价值内涵、征收估价应该考虑的被征收房屋的因素进行了明确。根据征收估价的特殊性和更高的要求，在实际操作中，注册房地产估价师应根据征收部门发布的征收范围公告和征收范围内房屋调查结果公告初步现场熟悉估价对象的基本情况，以及周边房地产市场发展状况，为编制估价作业方案提供可靠依据。

4、编制估价作业方案

估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制，指派两名以上注册房地产估价师负责并配备一定数量的估价师助理开展评估工作，明确一名注册房地产估价师为项目整体负责人。制定工作计划表、人员职责表，做好职责分工和进度安排。复杂的征收项目还需对全流程可能出现的特殊问题进行梳理和讨论，做好处理预案，项目负责人需要全盘熟悉整个项目情况，制定科学清晰的工作思路，做好进场前的培训和准备工作，形成科学高效的估价作业方案。

5、搜集估价所需资料，并对其真实性、准确性、完整性进行核查和验证

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，征收部门应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查、明确，并对调查结果在征收范围内进行公布。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋的调查情况，包括已经登记的房屋调查情况和未经登记房屋的认定、处理结果情况。估价机构应根据征收部门提供的被征收房屋调查结果及相关权属资料进行核查和验证。主要核查权属证书与登记簿是否一致，资料是否完整和齐全，有问题的及时反应给征收部门进行查缺补漏和更正。在实地查勘估价对象前，搜集估价所需资料按估价对象不同分别如下：

A、普通住宅和独栋住宅所需资料：不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用证）、不动产登记薄。

B、商业门面、办公用房所需资料：不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用证）、不动产登记薄；营业执照、如出租还需搜集租赁协议。

C、企业房地产或工业房地产所需资料：不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用证）、不动产登记薄；土地出让协议、规划部门出具的规划指标、出让金缴纳凭证；如是纯土地还需测绘部门出具的征地红线测绘报告和图件资料。

D、在建工程所需资料：“四证一图一书两协议再加一报告”，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、总平面图，设计说明书、工程施工协议、土地出让协议、面积初步测绘报告；有预售的还需预售许可证。

E、未经登记认定合法房屋所需资料：未登认定合法房屋的认定资料（相关职能部门应盖章、签字）、面积测绘报告。

6、实地查堪估价对象

估价所需资料核查和验证后进行现场查勘，征收估价现场查勘工作必须细致到位，做好证据保全。实际操作步骤如下：

A、正式查勘前在征收范围内贴好征收估价入户查勘告知函，做好准备工作（准备查勘工具和权属资料，戴好工作牌）；

B、注册房地产估价师与征收部门工作人员和社区工作人员一同上户，核实权属资料登记信息与现状是否一致，详实记录查勘表且不能涂改，详实拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片（含整栋外观、入户门牌号、室内客餐厅、卧房、厨卫、阳台照片，注册房地产估价师需现场留影）。被征收人、房屋征收部门、注册房地产估价师须在查勘表上签字或者盖章确认，被征收人还须选择室内装饰装修是协商还是评估并签字或盖章确认。 被征收人拒绝在实地查勘表上签字或者盖章的；不选择室内装饰装修是协商还是评估的；已选择不签字或者盖章确认的；拒绝入户进行查勘的；应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证（一般由社区工作人员签字见证），有关情况应当在估价报告中说明。当天已完成外堪的资料和照片做好整理，并做好拒绝入户、未能入户、未签字情况的记录和统计。

C、外堪后期拒绝入户、未能入户、未签字的电话通知并做好记录，注册房地产估价师和无利害关系的第三人（一般为社区工作人员）共同在入户门显眼的地方贴好告知函（主要告知入户查勘和签字或盖章确认的政策要求、最后期限、估价师联系方式）并现场留影进行证据保全。

D、整理外堪资料，汇总外堪情况，项目负责人和注册房地产估价师全盘熟悉被征收房屋的区位、权益、实物等影响被征收房屋价值的因素。

E、运用小型无人机对估价对象范围进行航拍，取得详细直观的影像资料。

7、市场调查

市场调查是根据被征收房屋的区位状况、实物状况、权益状况，调查对房地产价值和价格有影响的资料和类似房地产的交易、收益、成本等资料。市场调查是估价方法选用和适用性分析的前提；是估价结果客观、准确的保障。在征收估价的实际操作中，不仅要调查类似房地产的交易案例、租金案例、土地市场价格、建筑物的成本价格；还需要调查对估价对象所在地区房地产价值和价格有影响的资料，以及估价对象所在区域内同用途房屋和新楼盘的交易价格和租金水平，做到房地产市场状况和价格心中有数，后期面对被征收人和征收部门进行价格解释也会胸有成竹。

8、选用估价方法进行测算

根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，选用科学适宜的估价方法进行测算，具体《房地产估价规范》第4节已明确，在此不赘述。

9、对技术路线和价格进行分析论证，确定估价结果

估价结果关系到被征收人的切身利益，同时需接受监督和审计，注册房地产估价师必须遵循独立、客观、公正、合法的原则得出估价结果。在实际操作中，需要估价机构的资深估价师和技术总监共同对估价技术路线和不同方法测算过程与结论进行分析论证，对测算结果进行校核，最终得出科学、合理、准确的估价结果。

10、撰写整体估价报告和分户的初步评估结果

征收估价报告应采取书面形式，应真实、客观、准确、完整、清晰、规范，符合《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》的要求。

11、审核整体估价报告和初步评估结果

在征收估价的实际操作中，估价报告一般采取三级审核。先是估价报告撰写人自审，主要是核实文字描述、权证登记信息和结果；再是项目负责人按照《估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》对报告格式、文字描述、权属证书登记信息、测算过程和结果进行审核；最终是技术总监终审，主要是对报告格式、文字描述、测算过程，技术参数选取，估价结果的确定进行审核。

12、初步估价结果公示与现场说明解释

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产估价机构应按照委托书或委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。

13、交付估价报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定：分户初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户估价报告。第十九条规定：被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，估价机构应当向其做出解释说明。

14、保存估价资料，估价报告备案

房屋征收估价业务完成后，房地产估价机构应当将估价报告及相关资料立卷、归档保管，保存期限不少于三十年。区房屋征收部门应当将评估报告报市房屋征收部门备案。

二、征收估价工作中的难点及建议

1、交易实例的搜集和调查很难取得真实的房地产买卖协议

根据《房地产估价规范》，运用比较法时，可比实例应是实际成交价格，挂牌价等非实际成交价格只能作为估价参考，不能作为估价依据。在征收估价实际操作中，如被征收房屋区域内类似房地产有大量实际交易实例和网上挂牌待售的房屋，但很难取得真实的房地产买卖协议。估价机构实际操作中一般通过街道、社区协助来搜集买卖协议，或向二手房经纪公司出钱购买房地产买卖协议，但不是所有项目都能得到街道和社区人员协助，而且大部分二手房经纪公司房地产买卖合同都在总部统一管理，无法快捷取得。

建议：由住建部门协调，行业协会牵头，有偿的共享二手房经纪公司的成交实例，由行业协会成立二手房成交实例库，估价机构根据项目需要，选取案例，彻底解决征收估价中交易实例和可比案例收集真实买卖协议的难题。

2、被征收房屋类似房地产的市场价格很难确定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人会拿自己房屋的估价结果与类似房地产的市场价格对比，估价机构就要对类似房地产市场价格进行说明和解释。《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条明确了被征收房屋类似房地产的定义和被征收房屋类似房地产市场价格的定义。根据定义，必须搜集大量的类似房地产交易实例，测算在征收价值评估同时点的平均交易价格，才能得到真实可靠的被征收房屋类似房地产的市场价格。这就给估价机构收集类似房地产真实的买卖协议造成了很大难度。再者，有的被征收房屋（如工业房地产、独栋私房）在征收范围区域无类似房地产交易，无法明确被征收房屋类似房地产的市场价格。

建议：估价机构根据需要在二手房成交实例库中选取成交实例，在整体报告中按要求测算被征收房屋类似房地产的市场价格，在分户估价报告的估价结果中进行说明。被征收房屋类似房地产无成交实例的，在估价结果中说明“被征收房屋类似房地产无成交实例，不能明确类似房地产的市场价格” 。

3、独栋私房等特殊房地产估价技术路线与修正参数很难确定

在征收估价实际操作中，经常碰到城区成熟区域内的独栋私房和特殊用途房地产，因历史原因，土地权属和房屋权属登记不规范，房屋占地面积大小不一，登记用途与实际用途不一致，类似房地产的市场交易实例很少。该类房屋征收估价技术路线很难准确确定，修正因素和参数很难准确量化。

建议：因历史原因，土地权属和房屋权属登记不规范，登记用途与实际用途不一致的情况先由征收部门组织相关部门进行书面认定和明确，估价机构根据认定和明确的结果进行估价。行业协会组织相关专家和估价师对特殊房地产的价格影响因素和参数进行调查分析，运用科学的方法测算并量化，统一标准和参数。

4、空坪隙地面积和规划指标很难认定和处理

在征收估价实际操作中，经常碰到空坪隙地的补偿问题，空坪隙地面积和规划指标很难认定。实际操作中经常采用房屋基底面积+房屋正面、侧面倒影面积确定房屋占地面积，用总的有效用地面积减去房屋占地面积得到空坪隙地面积，该方法有一定的道理和实际操作性，但没有考虑规划、建设、消防等因素的影响。

建议：

A、在实地查勘估价对象时，如现场明确有空坪隙地，且能满足规划、建设、消防等建设要求可建房，则可通过国土测绘部门对空坪隙地面积进行测绘，规划部门出具规划指标。或按宗地有效用地面积、总建筑面积、实际建筑密度、实际建筑容积率进行核算确定空坪隙地面积和规划指标，应由房屋征收部门认可。

B、在实地查勘估价对象时，如现场明确有空坪隙地，但不能满足规划、建设、消防等建设要求进行建房，则只能视具体情况通过建筑密度、院落、绿化率等因素进行房地产价格修正。   

5、有关技术参数难以确定和统一

征收估价中，难以确定和统一的技术参数主要有：门面楼层修正系数、进深修正系数、宽深比修正系数，不同结构房屋的建安造价，不同结构且不同用途房屋的重置价格，层高修正系数等。

建议：《估价规范》第6章第4点已经明确，估价参数应优先选用房地产估价行业协会组织公布的估价参数。由此建议由行业协会组织相关专家和注册房地产估价师，根据《估价规范》和征收估价相关文件，通过市场调研，科学分析与测算，制定并发布征收估价相关技术标准，统一相关参数。

6、室内装饰装修很难准确估价

在征收估价中，室内装饰装修千差万别，设计风格、施工难易度、装修材料的品牌规格等因素造成装饰装修价格相差很大。估价师在这方面的知识和经验不足，很难准确估价。

建议：首先是估价机构书面通知被征收人提供装饰装修的施工合同、设计图纸、工程结算等相关资料，然后请专业的装饰装修造价师给予专业帮助，并从现场查勘、资料审核、价格测算全过程参与，得出准确的估价结果。

7、机械设备很难准确估价

我国的工业体系完善，机械设备种类繁多。征收估价实际操作中，品牌和价格千差万别，估价师在这方面的知识和经验不足，很难准确估价。

建议：首先是估价机构书面通知被征收人提供固定资产清册、机械设备清单、设备购置及运输和安装费用的有效凭证；然后请专业的设备工程师或资产评估师给予专业帮助，一同进行现场查勘核实、资料审核；最后根据机械设备的性质和使用情况，按可继续利用设备（又分为可搬迁设备和不可搬迁设备）、报废设备（报废设备原则上不予补偿）进行分类测算，得出准确的估价结果。

三、结束语

估价机构应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行教育和监督；建立健全质量控制制度，提高执业整体水平，保证评估报告的客观、真实、合理。执业估价师应当诚信守法，努力提高专业技能，尽职尽责、依法独立、客观、公证的执业。行业协会应当加强自律管理，制定执业准则和职业道德准则，建立交流学习和信息共享机制，根据行业执业所需制定并发布权威的相关技术标准和参数标准。估价机构、执业估价师、估价行业协会应以资产评估法等法律法规和估价规范为准绳，共同努力，提高行业的整体执业水平，解决好城市房屋征收估价中的要点和难点。城市房屋征收估价工作，要让老百姓放心和认可；要让监督、审计部门放心和认可；要在法律上无瑕疵；要为城市发展和经济建设做贡献。

参考文献：

[1]《中华人民共和国资产评估法》;

[2]《国有土地上房屋征收与补偿条例》-国务院令第590号;

[3]关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知-建房[2011]77号;

[4]《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》-湖南省人民政府令第268号;

[5]《房地产估价规范》-GB/T50291-2015;

[6] 《国有土地上房屋征收与补偿典型案例汇编》-2017年4月；

 

来源：湖南中信发房地产评估有限公司 张延榆 盛海建 陈玲