城镇化助推楼市 房企鏖战三四线城市

越来越多房企将目光瞄准了三四线城市。

4月17日，呼和浩特一天之内出让9宗土地，总金额高达47亿元。其中，本土地产商与外来开发商相互竞逐。经激烈争夺后，恒大地产以27.5亿元获得呼和浩特新城区4宗地，总面积约37万平方米。华润置地成功以总价6.22亿元竞得新城区万通路地块，这是华润置地首次进入呼和浩特市场。

呼和浩特土地的紧俏情况只是三四线城市房地产市场的一个缩影。

华创证券发出的百城住宅数据显示，三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。而随着三四线楼市的日渐繁荣，也引来了诸多房地产巨头入场鏖战。

房企瞄准三四城市

随着去年调控政策的密集发布，一线城市和部分热点二线城市楼市趋于稳定。与此同时，近两年来，国家在三四线城市大力推行以棚改货币化安置为主的去库存政策。于是，三四线城市迎来了“高光”时刻。

宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英公开表示，未来几年得到高铁和棚改红利的城市有非常大的机会，所以比较看好三四线城市。

“一线城市和热点二线城市仍在‘去杠杆’进程，而普通二线及三四线城市将进入‘加杠杆’尾声阶段。”同策咨询研究部总监张宏伟向时代周报记者分析，2018年三四线城市机会更大，没有完成“去库存”目标的三四线城市将继续努力。

那些之前就致力于深耕三四线的企业，在这轮行情中收获得盆钵满载，碧桂园便是典型案例。

2017年，碧桂园摘下行业第一的桂冠，实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%。

其中三四线城市功不可没，贡献了约58%的业绩，较上年提升了17个百分点，是历年来最高。公司最大的几笔住房销售业务来自于江苏句容、甘肃城关和辽宁于洪。

翻开碧桂园年报发现，2016年和2017年，是碧桂园销售业绩飙得最快的两年。而当时正是三四线城市去库存的关键期。碧桂园在致股东书中提到，“感谢这个伟大时代，城镇化趋势恰似浩荡东风，势不可挡”。

碧桂园总裁莫斌曾表示，截至2017年底，仍然有符合他们投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入，市场前景依然广阔。

潜沉三四线城市的碧桂园已经得到市场的成功验证。而近两年来，保利地产也选择下沉三四线市场来实现高速扩储。

截至2017年末，保利地产待开发土储面积高达9090万平方米。从城市结构来看，2017年，保利在一二线城市的拓展面积由70% 下降至63%，三四线城市由30%上升至37%。保利地产方面表示，2017年加大了核心城市周边三四线城市的深耕和渗透。

这个投资趋势在2018年也得到了延续，中泰研究证券分析，2018年前两个月，保利地产近五成的新增项目都布局在二线及强三线城市。

“放弃三四线城市意味着放弃业绩增长。”在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，房企发展规模不可能一直固守一二线城市，三四线城市的机会点在于周边中小城市所形成的都市圈。

而除了规模房企，一部分中小房企也把握住了一二线市场外溢的庞大需求以及三四线市场去库存的红利，实现了销售额的突飞猛进。

荣盛发展便是其中一员。数据显示，2017年公司签订商品房销售合同面积635.57万平方米，合同金额679.30亿元，同比分别增长5.62%和32.61%。创下历年最好销售业绩。在其2017年新增的土地中，三四线城市占比高达67.4%。

更多房企加入到三四线城市的角逐中。来自中国指数研究院的数据显示，去年，50家百亿级代表房企在一线城市拿地面积约为1800万平方米，同比增长了63%；在二线城市拿地面积约为18000万平方米，同比增长了46.7%；在三四线城市拿地面积约为17000万平方米，同比增长了145%。在房企土地储备中，三四线城市占比上升了12个百分点至46.1%。

后市有待观察

而在业内专业人士看来，虽然在2017年三四线城市挑起了全国楼市交易的大梁。但步入2018年后，三四线城市的房地产市场可能没有房企想象中那么美好。

根据易居房地产研究院发布的《2018年2月住宅成交报告》显示，监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1325万平方米，环比减少41%，同比减少35%。今年前两个月有34个城市住宅成交面积同比下跌。河北廊坊、安徽蚌埠、甘肃兰州、浙江宁波、江西赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

上海易居研究总监严跃进指出，对于当前房地产市场来说，三四线城市潜在的需求量不如一二线城市那么大，面临人口净流出等问题，支撑当地产市场长期发展的动因不足 。同时去库存的政策已经发酵三年，未来政策是否还会持续也有待观察。

据统计，从今年1月开始，从4月开始，包括兰州、海南三亚、山东淄博、济南济阳等三四线城市频繁出台调控政策。

克而瑞分析认为，目前三四线城市市场红利大都提前兑现，越来越多的三四线城市开始收紧调控加入“限售”行列，部分房价上涨过快的城市可能会迎来新一轮调控，三四线城市的市场热度有望在下半年回归理性。

而在张宏伟看来， “2017年部分三四线城市地价屡创新高、开发商拿地热情高涨。在土拍激烈竞争下，地价的哄抬助推房价上涨，一定程度上透支了未来房价上涨的动力。”

在提出风险之余，张宏伟也给出了策略建议，他认为目前要进入三四线城市的房企应该谨慎选择投资区域。“位于核心城市周边，如环成都、环南昌等区域的三四线城市，原则上也有一定市场机会。”

中原地产分析师宋会雍则保持乐观的态度，他表示，当前对于三四线城市来说，总体上风险不是很大，因为去库存的战略还是推进的，所以实际上接下来大方向可以不用改变，但确实要警惕市场透支等风险。