长租公寓打响规模战 房企摸索寻方向
2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的不断出台，住房租赁市场驶入发展“快车道”来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，租赁企业迎来滚雪球式发展。
各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，一些行业乱象开始滋生。为通过规模抢占市场份额，部分租赁企业通过高价争夺房源从而助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱。
舆论的质疑使得长租公寓这个新兴行业正面临前所未有的打击和挑战。
行业亟须规范，监管部门也已及时出手。北京市监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求其不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。
深圳互联网金融协会紧随其后发布风险提示，严禁从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。
近年来，房企也纷纷杀入长租公寓领域，在监管日趋严厉的长租公寓市场中，能否找到新的方向？
长租公寓打响规模战
根据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，长租公寓正成为资本关注的热门赛道。
以规模抢占市场成为各大租赁机构的核心竞争手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒体时采访时表示，3万–5万间的规模，是公寓企业的生存底线，而规模化发展能够有效降低企业的成本。
在今年1月16日，自如宣布完成40亿人民币A轮融资，刷新了中国长租公寓最高单次融资纪录。在资本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。
今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，2018年6月，蛋壳公寓相继进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模达12万间；而在融资之后，蛋壳公寓表示将加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。
房地产企业也在加快前进步伐。截至今年7月末，国内房企的TOP50中，已有20家开展了长租公寓业务。其中碧桂圆表示未来三年将发展100万套长租公寓，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。
在规模竞赛中，房源的争夺至关重要。
8月18日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中表示自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商以高于市场正常价格的20%–40%在争抢房源，进而推高租金。一时间，关于长租公寓推高房租的舆论指责呼啸而来。
“房源拓展数量和面积是我工作的主要考核标准，所以找房源的时候势必会跟其他公司的工作人员竞争，在双方争抢过程，房源价格提升是必然的事情，但也不会高得离谱。”深圳某上市房企长租公寓运营人向时代周报记者表示。
事实上，租金目前正处在上升通道。根据中信证券相关报告显示，2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。
其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。
对于长租公寓助推房租上涨的言论，万科泊寓相关负责人向时代周报记者予以否认，
“最近几年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但根据我们掌握的数据显示，目前在我国租赁市场，机构渗透率平均仅为2%，最高的城市机构渗透率为5%，所占份额都还很小。据此推断，当前租赁机构不具备为市场定价的能力。”
上述负责人向时代周报记者表示，在租金价格的制定上，泊寓的定价一直都是遵从市场的价格。泊寓整体出租率一直保持在90%以上，价格也实惠而便宜，2018年泊寓单套平均租金仅1693元。
贝壳研究院院长杨现领认为租金问题的本质是供求，目前房屋存量本身即存在刚性的缺口，以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果未能得到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。
显然，租金上涨不能全归咎于长租公寓运营商，但市场占有率的不断上升，使得长租公寓群体无法置身事外。
“一旦市场房源被租赁机构垄断，企业便拥有了定价权，租房市场必然将迎来暴涨。” 中原地产首席分析师张大伟表示担忧。
好在监管及时到位。8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
会议明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同时，10家企业集体承诺未来两月内不会涨租金，并将市场投放超过12万套存量房源。
房企轻重并举
国内排名前100的开发商中，有超过三成的企业涉足长租公寓领域，布局长租公寓成为房企掘金新领域的一大趋势。
“房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道”张大伟向时代周报记者表示。
据时代周报记者了解，房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。
除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。万科总经理祝九胜表示，随着租赁用地的推出，万科也在积极获取自持地块，目前在北京、佛山、深圳有6个项目。
不同于快速周转的住宅开发业务，长租公寓需要长期持有运营，盈利难依然是困扰着行业的难题。
“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”万科泊寓方面向时代周报记者坦言。
深圳一家公寓运营商对时代周报记者表示，目前市场上95%的长租公寓都没有实现盈利，其所在公司的回本周期尽量控制在签约周期的一半时间内。
在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。
房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。
在资本加速涌入长租领域的同时，处在监管空白地带的“租金贷”成为部分中小型租赁机构筹资扩张的重要手段开始映入公众眼帘。
“租金贷是很多公寓经营者自己将自己麻痹了，他们用租金合约押出的钱去获取更多的房源，成长过快会令他们崩盘。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向时代周报记者表达对租金贷的担忧。
房企的融资渠道更多元化，所以租金贷业务大多存在中介机构之中。”张大伟表示。
事实上，租金贷的业务目前并未形成主流。万科工作人员向时代周报记者表示，旗下长租公寓并未开展租金贷业务，未来也不会考虑这一形式。