房地产市场价格及其评估
房地产市场价格及其评估
今年8月18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会印发了《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》，提出“涉执房地产处置司法评估的价值类型宜为市场价格，难以评估市场价格的，一般评估市场价值。”对此，一些估价师和有关专家询问如何理解市场价格，市场价格与市场价值有何区别，如何评估市场价格。本文就此谈些看法，供大家参考。
一、什么是房地产的市场价格
市场价格简称市场价或市价，是一般价格（平均价格），而不是个别价格（成交价格）。某种或某宗房地产在某一时间的市场价格，简要地说，是该种房地产在该时间的现实市场上的平均交易价格。这里的“平均”含义，与社会平均成本、平均利润率中的平均含义相同，不限于简单算术平均，还有正常、典型、一般水平的意思。
房地产市场价格与股票及许多其他商品市场价格的获取方法有所不同，要复杂一些。某支股票在某一时间的市场价格，通常等于该支股票在同一时间的成交价格，因为在同一时间该支股票每股之间的权益、成交价格无差异。对于许多商品来说，其中某种商品在某一时间的市场价格，通常是较多该种商品在同一时间的成交价格的简单算术平均数，因为该种商品在同一时间有较多交易，且其之间的质量、成交价格等差异不大。
但是，某种房地产在某一时间的市场价格，通常不能把较多同一种房地产的成交价格直接进行简单算术平均得出，因为不同房地产之间的质量、成交价格等差异较大。例如，某个城市新建商品住宅销售价格的简单算术平均得出的“成交均价”，通常不能反映该城市新建商品住宅的真实市场价格水平。因为如果该城市在某段时间较差地段或较低端的新建商品住宅销售量增加，则这种成交均价会下降，而其市场价格可能并未下降，甚至是上涨的；反之，如果较好地段或较高端的新建商品住宅销售量增加，则这种成交均价会上涨，而其市场价格可能并未上涨，甚至是下降的。存量住宅之间的质量、成交价格等差异往往比新建商品住宅之间的差异更大，非住宅房地产之间的质量、成交价格等差异通常又比住宅之间的差异更大。由此可见，不论何种房地产，这种成交均价都难以反映房地产的真实市场价格水平。
因此，较严谨地说，某种房地产在某一时间的市场价格，应以一定区域和时间内、一定数量的同一种房地产的成交价格为基础，剔除实际交易中不正常和偶然的因素（如急售、急买、买方特殊偏好、卖方定价策略等）所造成的成交价格偏差，并消除因不同房地产之间的区位、实物和权益状况不同以及成交日期、付款方式等不同所造成的成交价格差异，然后恰当选择简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等方法测算得出。
二、市场价格与市场价值有何区别
市场价格和市场价值容易混淆，难以分清。市场价格和市场价值不仅在性质上有所不同，而且在数量上经常有差异，甚至差异很大。可以简单地把市场价格理解为现实市场状况下较多成交价格经综合处理后的正常、一般交易价格，即市场价格是对现实市场状况下正常成交价格的反映。而市场价值趋向在理性、正常市场状况（如市场既不很火热也不很低迷）下的内在价值、真实价值。
因此，在正常房地产市场状况下，市场价格和市场价值的差异通常不大。但在房地产市场很火热或有较大泡沫的情况下，市场价格明显高于市场价值；而在房地产市场较低迷的情况下，市场价格明显低于市场价值。
为了更好地理解，下面举例说明同一套住宅在同一时间并存着市场价格、市场价值、成交价格。该三者可能是相同的，但通常有差异，甚至差异很大。例如一套市场价格为100万元的住宅，可能因买家不了解该市场价格或急于用房、很喜欢而以120万元购买，或者卖家不了解该市场价格或急需资金而只卖了80万元。该100万元的市场价格是该套住宅在现实房地产市场状况下的正常成交价格，120万元和80万元都是实际成交价格。而如果现实房地产市场有一定泡沫，则该100万元的市场价格高于该套住宅的市场价值。如果利用该套住宅的市场租金（或正常租赁收益）和合理租售比（或正常投资收益率）等来估算其市场价值，则该套住宅可能只值65万元。
三、房地产市场价格有什么作用
房地产市场价格十分重要、用途广泛，经常是房地产价格评估、交易、税收、补偿、赔偿等活动中所参照的价格或被当作价格“标杆”。例如：
1.《城市房地产管理法》规定：“房地产价格评估，应当……参照当地的市场价格进行评估。”
2.《民法典》第四百一十条规定：“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”第五百一十一条规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。”第一千一百八十四条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。”
3.《契税法》规定：“土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为”，契税的计税依据“为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格”。
4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
5.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）规定：网络司法拍卖“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的70％”。
6.中国银监会发布的《商业银行押品管理指引》规定：“原则上，对于有活跃交易市场、有明确交易价格的押品，应参考市场价格确定押品价值。采用其他方法估值时，评估价值不能超过当前合理市场价格。”
四、哪些情形下需要评估市场价格
鉴于许多活动中需要用到房地产市场价格，但其不显而易见，且一般人难以依照通常方法（如通过简单比较）得出，往往需要委托独立第三方专业房地产估价机构测算或评估房地产的市场价格。
例如，由于涉执房地产处置的交易条件、市场状况等情形与市场价值的不受强迫、适当营销等前提条件明显不一致，为了使估价结果更加符合现实房地产交易条件、市场状况且公平合理，更好地服务于人民法院确定财产处置参考价，并根据《民法典》以及最高人民法院的有关规定，中国房地产估价师与房地产经纪人学会在《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》中提出：“涉执房地产处置司法评估的价值类型宜为市场价格，难以评估市场价格的，一般评估市场价值。”
再如，在房地产市场有泡沫而出现市场价格高于市场价值的情况下，因“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，房屋征收评估还应评估被征收房屋的市场价格，而不仅是市场价值；但假设有一天房地产市场低迷而出现市场价格低于市场价值或成本价格的情况，则为了“公平、合理的补偿”，不仅需要评估被征收房屋的市场价值，还可能需要评估其成本价格。
此外，在为买卖、投资、抵押等服务的估价目的下，同时给出市场价格和市场价值并说明两者的内涵及差别，能够丰富估价结果的内容，发挥估价的专业作用，对估价委托人和报告使用人的意义和帮助很大。例如，某一房地产的市场价值如果低于其市场价格，则说明该房地产的价值被市场所高估，通常不宜购买或长期持有，抵押权人如果参照市场价格发放贷款将面临较大风险；而如果该房地产的市场价值高于其市场价格，则说明该房地产的价值被市场所低估，通常值得购买或长期持有，抵押权人参照市场价格发放贷款的风险较小。
五、选择什么方法评估市场价格
评估市场价格并不意味着只能或必须选用比较法，依然是所有适用于估价对象的估价方法都应选用，只是在综合分析、得出最终的市场价格时，考虑、采纳不同估价方法测算结果的程度有所不同。
在房地产市场处于正常、火热或有泡沫、低迷等不同状况下，比较法、收益法、成本法、假设开发法四种常用估价方法的测算结果之间有不同程度的差异，且这些测算结果的高低顺序有一定规律，可给予合理解释。为了表述上简洁、方便，把比较法、收益法、成本法、假设开发法的测算结果，分别简称为比较价格、收益价格、成本价格、开发价格。从理论上讲，比较价格趋向市场价格，收益价格、成本价格趋向市场价值，开发价格介于两者之间。当房地产市场较理性、处于正常状况时，比较价格、收益价格、成本价格、开发价格之间的差异通常不大，均较趋向市场价格或市场价值。而在房地产市场很火热或有较大泡沫的情况下，比较价格会大大高于收益价格（传统收益法测算出的）、成本价格或开发价格。换句话说，如果比较价格大大高于收益价格、成本价格或开发价格，则说明房地产的价值被市场明显高估或价格有泡沫。当成本价格（不考虑经济折旧的传统成本法测算出的）大大高于比较价格或开发价格时，则说明房地产市场明显供大于求或不景气；当收益价格明显高于比较价格时，则说明房地产的价值被市场明显低估或市场低迷。例如，海南在1994年房地产泡沫破裂后的若干年内，比较价格最低，收益价格居中，成本价格最高；而目前的许多城市，比较价格最高，收益价格最低，成本价格居中。
在评估市场价格时，适合采用比较法的，应以比较法为主要估价方法。同时适合采用收益法、成本法、假设开发法等估价方法的，也都应选用，以印证或修正比较法的测算结果，或者说明比较法与这些估价方法的测算结果孰高孰低，进而说明估价对象的市场价格是高于还是低于市场价值，为估价报告使用人更好地理解和使用估价结果提供参考。
在评估市场价格时，不适合采用比较法的，比如评估在建房地产（在建工程、房地产开发项目）的市场价格，可选用假设开发法、成本法等适用的估价方法，此时最关键的是要理解市场价格评估的内在要求，即在估价师的思想深处，要把估价对象放到价值时点的现实市场状况（条件）下而不是较理想市场状况（条件）下进行交易，然后考量估价对象在价值时点的现实市场上的正常、一般交易价格。
因此，无论采用何种估价方法评估市场价格，在得出测算结果之后，都要模拟价值时点的现实市场状况（条件），然后设想把估价对象放到该现实市场上进行交易，在测算结果的基础上反复推敲其交易价格，最后恰当判定估价对象的市场价格，不使最终评估出的市场价格超出合理范围，更明确地说就是不低于市场价格合理区间的下限，不高于市场价格合理区间的上限。