群众租购住房指导手册
群众租购住房指导手册
为认真扎实开展好“我为群众办实事”实践活动，支部结合本单位的工作特点和支部党员的业务专长，经认真研究，提出通过摸清找准群众在租购住房过程中，因对政策不熟悉、流程不明白、术语不理解、信息不透明、合同不规范，造成的痛点、难点、利益受损点，采取一问一答的形式，编制一本简明扼要、通俗易懂的手册，帮助群众熟悉政策、知晓流程、了解术语、分清信息、读懂合同，切实维护群众合法权益，保障交易安全。
支部全体党员、入党积极分子均积极参与了该活动。首先，通过各自走访、集体座谈等方式，收集、整理、归纳了租购住房问题。其次，通过在我会的中国房地产估价、中国房地产经纪、中国住房租赁等3个微信公众号发布调查问卷，广泛听取群众意见。然后，根据群众反馈的意见，整理出100个群众最关心的问题。通过上述环节，基本摸清找准了当前群众在租购住房过程中的操心事、烦心事、揪心事，并从问题产生根源、症结所在出发，深入分析、综合研判，提出了解决问题的措施、方法和路径，对问题逐一回应，形成了本手册初稿。在此基础上，支部书记赵鑫明同志、支部纪检监察委员王霞同志、支部党小组组长程敏敏同志，分别对承租住房、购买“二手住房”、购买新建住房的初稿内容进行了修改。支部全体党员、入党积极分子对修改完善后的初稿再次进行通读完善。最后由赵鑫明同志对全部内容进行统稿，形成了本手册。
本手册由租购住房综合篇、承租住房篇、购买住房篇三部分组成，其中：购买住房篇又分为购买住房综合性问题、购买新建住房问题、购买“二手住房”问题三个板块。在购买“二手住房”问题板块中，还针对群众委托房地产经纪机构购买住房过程中遇到的问题，进行了集中解答。
本手册将通过地方行业协会、房地产经纪机构门店发放等方式，免费提供给群众使用，电子版也将在本会官网、3个微信公众号发布，方便群众免费下载使用。
受时间、编写人员水平所限，本手册中错误、疏漏、不妥之处难以避免，恳请批评指正。
中共中国房地产估价师与
房地产经纪人学会党支部
二〇二一年十月
一、租购住房综合篇
1. 什么叫“租购同权”？
“租购同权”是指无论是通过承租住房解决居住问题的群众，还是通过购买住房解决居住问题的群众，都有平等享有社会公共服务资源的权利，如子女入学、就业、医疗卫生、社会保险、办理落户等方面。目前，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等城市正在试点，具体实施细则各地仍在不断完善。
2. 办理合同网签备案，为什么能有效防范“一房多卖”“一房多租”？
合同网签备案是房屋交易合同网上签约备案的简称。住房租赁、住房买卖都是房屋交易行为。住房租赁、买卖交易当事人通过政府部门建立的房屋交易网签备案系统，在线签订住房租赁、买卖合同并完成备案的过程，就是合同网签备案。
办理合同网签备案能有效防范“一房多卖”“一房多租”体现在以下几个方面。首先，在房源信息发布端。出租人（卖房人）在发布出租、出售房源前，需要通过房屋交易管理部门的管理平台对房源进行核验。对已出售的住房不得重复发布出售信息，重复出租的住房禁止发布出租信息。从源头上防范“一房多卖”“一房多租”的信息散播。其次，在办理网签备案前，房屋交易管理部门的管理平台对拟出租、出售的房屋进行核验，对不得出租、重复出租、已被查封、已网签备案、已出售的住房，不予办理网签备案。从合同端防范“一房多卖”“一房多租”的合同出现。最后，完成网签备案后，房屋交易管理部门的楼盘表锁定该住房，至解除租赁关系，或者完成房屋所有权转移。从交易过程端防范“一房多卖”“一房多租”的行为。因此，通过办理合同网签备案将在“房源发布控制、客体核验、楼盘表锁定”三个环节有效防范“一房多卖”“一房多租”。
需要注意的是，本手册中所指的“一房多租”是指的是违反法律法规及规范性文件规定或者合同约定，在同一租期内将同一住房（房间）重复出租产生的纠纷。
3. 从建筑类型上看，常见的住房类型有哪几种？有什么差别？
住房常见的建筑类型有板楼、塔楼、板塔结合等。板楼的住房户型一般较方正，较容易形成空气对流，通风、日照均较好。塔楼的住房共用电梯或楼梯集中分布在楼幢中心位置，各套住房围绕电梯或楼梯分布，空间比较紧密，可节约占地面积，受布局所限，空气对流性相对较差。板塔结合指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。板楼和塔楼最简单的判断方式，看住房是否通透，空气是否形成对流。在对采光、通风要求比较高的地区，板楼的住房一般更受欢迎。
4.住房面积的分类有哪几种？
住房的面积有建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积、预测面积、实测面积、合同约定面积和产权登记面积等。通常情况下，住房面积一般是指住房的建筑面积。在一幢建筑存在多个所有权人的情况下，建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积之间关系及概念如下：
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
套内使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
共有建筑面积是指各所有权人共同占有或共同使用的建筑面积。
分摊的共有建筑面积是指按照套内建筑面积，分摊给某个产权人的共有建筑面积。
需要注意的是，住房面积是衡量住房大小、结算房价或者租金的重要数据。目前，按照套承租住房的，一般按照套或者建筑面积结算租金；按照间承租住房的，一般按照间或者间的使用面积结算租金；新建住房销售一般按照建筑面积或者套内建筑面积结算房价；存量住房（二手房）一般按照套结算房价，但通常也会标注住房的建筑面积。
5.如何区别住房的承重墙和非承重墙？
住房的承重墙和非承重墙大致可以从以下方面进行判断：
一是通过图纸判断。在户型图中，非承重墙的墙体明显画得比承重墙薄。一般粗实线部分的墙体是承重墙，细实线或虚线标注的是非承重墙。
二是通过声音判断。敲击墙体，有清脆大回声的，是非承重墙；没有太多回声的，是承重墙。
三是通过厚度判断。从墙的厚度看，非承重墙较薄，厚度一般在10厘米左右。承重墙较厚，厚度一般在24厘米左右。
四是通过部位判断。外墙、与邻居共用的墙通常都是承重墙。房间内的隔墙大多数是非承重墙。
以上方法中，最重要的，还是要通过住房的图纸判断，请专业人员确定。