2021年度湖南省房地产市场形势通报
2022年1月19日,省住房和城乡建设厅组织了2021年度全省房地产市场联席会议,省发改委、省财政厅、省自然资源厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、国家税务总局湖南省税务局、中国人民银行长沙中心支行、湖南银保监局,长沙市、株洲市、湘潭市、衡阳市、岳阳市、常德市、益阳市、郴州市、永州市住房和城乡建设局等单位参加。会议就2021年度全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2021年度全省房地产市场形势通报如下:
一、2021年度全省房地产市场基本情况
2021年，我省房地产市场进入调整期,房地产开发投资增速持续回落,商品房销售和房地产用地供应均出现下降,房价平稳可控。
(一)房地产开发投资增速继续回落
1—12月,全省完成房地产开发投资5427.83亿元,同比增长11.2%,较1—11月回落1.5个百分点,已连续10个月回落,高于全国平均增速6.8个百分点,两年平均增长10.5%,总量、增速在全国排名第10位、第4位,在中部排名第4位和第2位。从投资结构看,住宅完成开发投资4164.61亿元,占房地产开发投资的比重为76.7%,同比增长15.2%;办公楼完成投资143.57亿元,同比减少18.1%;商业营业用房完成投资639.78亿元,同比增长5.7%;其他房屋完成投资479.87亿元,同比减少1%。
分城市看,1—12月,长沙市完成房地产开发投资2236.12亿元,同比增长19.7%。三四线城市完成房地产开发投资3191.71亿元,同比增长10.2%。全省10个市州房地产开发投资实现正增长。其中,增幅较大的为长沙、湘西和永州,分别增长19.7%、19.2%、17.8%;株洲、湘潭、常德和张家界4个市州为负增长,张家界降幅最大,下降28%。
(二)新建商品房销售面积下降
1—12月,全省新建商品房销售面积9188.79万平方米,同比减少2.6%,较上年同期回落6.3个百分点,两年平均增长0.5%,总量、增速分别在全国排名第8位、第21位,在中部排名第3位、第5位。其中,住宅销售面积8316.71万平方米,同比减少2.2%;办公楼销售面积101.72万平方米,同比减少8.1%;商业营业用房销售面积523.23万平方米,同比增长3.3%;其他房屋销售面积247.14万平方米,同比减少11.4%。新建商品房销售额6040.51亿元,同比增长1.6%,两年平均增长4.1%。其中,住宅销售额5390.44亿元,同比增长3.2%;办公楼销售额107.05亿元,同比减少12.1%;商业营业用房销售额444.38亿元,同比减少7.9%;其他房屋销售额98.65亿元,同比减少17.4%。
1—12月,长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米,占全省的28.4%,同比增长9.5%,高于全省增速12.1个百分点,销售额2620.32亿元,同比增长19.3%。三四线城市新建商品房销售面积6583.00万平方米,同比减少6.7%;销售额3420.19亿元,同比减少8.8%。
(三)商品住宅价格总体平稳
1—12月,全省新建商品住宅均价6481元/平方米,中部排名第5位,全国排名第25位,仅高于河南、黑龙江、广西、甘肃、新疆和贵州。1—12月,长沙市新建商品住宅均价10119元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第20位。
(四)新开工面积持续下滑
1—12月,全省房地产施工面积42660.89万平方米,同比增长4.7%。房屋新开工面积10168.21万平方米,同比减少6.9%,已连续三个月下降,降幅较1—11月扩大1.9个百分点;其中,住宅新开工面积7992.24万平方米,同比减少3.8%。房屋竣工面积4604.23万平方米,同比增长16.2%。
(五)土地供应量减少
1—12月,全省房地产用地供应7956.0公顷,同比减少10.6%,增速较上年同期回落46.1个百分点,两年平均增长10.1%。其中,住宅用地供应量5812.99公顷,同比减少12.2%,占房地产用地供应量的73.1%;商服用地供应2143.01公顷,同比减少5.8%,占房地产用地供应量的26.9%。根据四季度城市地价动态监测数据,从同比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德住宅用地地价同比增长率分别为2.95%、-0.55%、0.44%、4.98%、5.25%、2.90%;从环比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德市住宅用地地价环比分别增长0.80%、-0.47%、-0.11%、0.07%、1.02%、0.25%。
(六)房地产贷款增速持续放缓
截至12月末,全省房地产贷款余额16341.44亿元,占全部贷款余额的29.3%,同比增长8.5%,较上年同期回落4.8个百分点,增速已经连续三年放缓。全省房地产贷款新增1276.7亿元,同比少增484.4亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额3956.16亿元,同比增长0.6%,增速较上年同期回落3.7个百分点;个人住房贷款余额11671.46亿元,同比增长12.2%,增速较上年同期回落6个百分点。12月,全省首套房贷款平均首付比例、利率分别为33.9%和5.61%,分别低于二套房贷款9.05个和0.35个百分点。
(七)房地产税收保持增长
1—12月,全省完成房地产税收收入1216.06亿元,同比增长3%,增速较上年同期提高3.31个百分点,两年平均增长1.34%;占税收总收入比重为26.98%。房地产税收地方部分1025.49亿元,同比增长4.88%;占地方一般公共预算收入比重为31.55%,占比较上年同期回落0.95个百分点;占地方税收收入比重为45.66%,占比较上年同期回落1.85个百分点。
二、下阶段形势研判
2021年12月,中央经济工作会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在此背景下,我省将坚持稳字当头、稳中求进,坚持“房住不炒”定位,稳妥实施房地产长效管理机制。预计全省房地产市场呈现以下发展趋势。
(一)房地产开发投资增速持续回落
土地供应减少将影响房企新开工规模,市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿,房企投资渐趋谨慎。但在建项目施工规模较大,相关建筑工程投资仍对开发投资形成一定支撑,租赁住房的建设也将对开发投资起到拉动作用,预计全省房地产开发投资仍将保持一定增长,增速将回落到个位数区间。
(二)商品房销售增速前低后高
受个别房企资金链紧张、债务违约风险显现等因素的影响,市场观望情绪较重,叠加房地产税试点短期对市场预期或带来一定冲击,需求入市动力偏弱,市场上半年或将延续调整态势,但新型城镇化不断推进,促使刚性需求持续释放,加上信贷环境迎来边际宽松,市场销售规模仍有保障,预计市场将逐渐企稳回暖,全省商品房销售增速呈前低后高的走势。
(三)房地产市场分化加剧
长沙经济韧性强、人口吸引力大,市场需求旺盛,房地产市场有望继续保持增长。部分三四线城市市域人口持续流出,城镇人口增长缓慢,产业支撑不足，住房需求疲软，预计市场将延续以价换量，房价下行压力较大。
来源：湖南住建