柴强丨努力开展绿色低碳发展和城市更新改造中的估价业务
努力开展绿色低碳发展和
城市更新改造中的估价业务
柴 强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长
近年来，绿色低碳发展、城市更新以及城镇老旧小区改造、既有住宅加装电梯、既有建筑绿色化改造、盘活存量资产等工作，在不断推进，并是大势所趋，将长期持续增长。广大房地产估价机构和估价师应高度关注由此产生的房地产估价及相关业务需求，尽快深度参与其中，积极发挥独特作用，勇于探索与实践，形成可复制、可推广的经验做法，既助力绿色低碳发展和城市更新改造工作，又有效增加新的估价业务。在此，谈点个人的初步认识。
随着我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，要求更加注重可持续发展，需要经济社会发展全面绿色转型。特别是我国力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和，要求绿色低碳发展，需要政府、企业、公众共同努力。为此，广大房地产估价机构和估价师应树立绿色低碳发展和可持续发展理念，增强节约资源和保护生态环境意识，努力学习相关知识和政策，密切关注、积极研讨绿色低碳发展对房地产价值价格的影响及其在房地产价值价格上的表现，助力经济社会发展全面绿色转型。
现今，随着生活水平的提高，人们越来越向往和追求优美环境、清洁空气、洁净水源以及良好保温隔热和低能耗建筑，政府、单位和个人越来越积极治理、改善区域和社区生态环境，绿色建筑、节能低碳建筑、节能环保型建筑等“绿色房地产”越来越多。房地产中的“绿色因素”会在其价值价格上表现出来，包括提升房地产的价值价格或带来溢价。因为它们不仅对房地产使用人的身心健康有积极作用，而且有利于降低房地产使用过程中的能耗和维护成本，还可能带来额外收益。例如，被认定为绿色建筑的写字楼，其出租率和租金明显高于同类写字楼。因此，房地产估价机构和估价师应积极参与建立健全绿色低碳发展投资回收回报和生态产品价值实现机制，在估价实践中将“绿色低碳发展”作为房地产价值价格的重要影响因素，充分考虑、科学量化和显化“绿色因素”对房地产价值价格的有利影响及其带来的溢价。同时，应特别关注、合理怀疑估价对象可能存在环境污染和生态破坏。对于存在环境污染和生态破坏的房地产，应充分考虑清除污染、修复生态环境等费用和相关损失或相关损害赔偿，并科学量化和显化它们对房地产价值价格的不利影响及其带来的减值。
与绿色低碳发展密切相关、也关系到绿色低碳发展的，是城市更新改造。目前，我国已经步入城镇化较快发展的中后期，城市开发建设方式从“大拆大建”的大规模房屋征收拆迁、增量建设为主，转变为“有机更新”的存量提质改造为主。然而，城市更新、城镇老旧小区改造等城市更新改造工作推进还较为困难，其中一个重要原因是缺乏广大居民的积极支持和参与。而实际上，城市更新改造特别是危旧房屋改造、既有住宅加装电梯、既有建筑绿色化改造，不仅会改善居民的生活环境，还会给居民的住房带来增值。因此，要获得广大居民对城市更新改造的积极支持和参与，就需要第三方专业的房地产估价机构和估价师科学客观地评估更新改造范围内每套住房在更新改造前后的价值差异，并向每户居民提供更新改造给其住房带来增值的看得见、摸得着、通俗易懂、有理有据的估价报告。
城市更新改造工作中的另一大难题，是更新改造所需费用较高，仅靠政府投入资金难以为继，不利于良性循环。这就需要建立更新改造资金的政府与居民、社会力量合理共担机制。从而需要有效解决更新改造费用公平合理分摊问题，特别是应由居民承担的更新改造费用部分如何在受益的每户居民之间进行公平合理分摊。公平合理地确定每户居民所需承担的更新改造费用，一般是将应由居民承担的更新改造费用部分，根据更新改造给每户居民带来住房增值的不同，测算每户居民的应出资额，也就是将每户居民所需承担的更新改造费用与更新改造给其带来的住房增值相匹配。这样做，特别有利于调动住房增值相对较小的居民对城市更新改造的积极性。因为人们通常“不患寡而患不均”，住房增值相对较大的居民多承担一点更新改造费用，可使住房增值相对较小的居民“心理平衡”。
房地产估价机构和估价师不仅能科学客观地评估出城市更新改造所带来的房地产增值总额和更新改造范围内每个单位、每户居民的房地产增值额，还能测算出更新改造总费用和其中由更新改造范围内每个单位、每户居民合理分摊的更新改造费用。此外，还应发挥“懂理论、懂政策、懂市场，会测算、会写作”等专业优势，利用房地产估价特有的“最高最佳利用分析”“建筑物功能折旧分析”“假设开发法”等技术方法，开展改变建筑使用功能、调整用地性质和容积率等的合法性、政策适用性、经济可行性分析，积极参与编制和优化城市更新改造方案等。在盘活存量资产中，积极协助相关政府部门、企事业单位对存量房屋、土地等房地产进行摸底调查、梳理情况、完善产权、争取优惠、有效盘活、优化整合、高效利用、保值增值，并建立有关管理信息系统予以可视化展示，实行动态管理等。
在城市更新改造中，需要腾退、置换或拆除部分房屋的，还有类似于房屋征收补偿的估价业务需求；需要改变建筑使用功能、用地性质、土地用途或容积率的，还有评估需补缴地价款或土地使用权价格的估价业务需求。同时，房地产估价机构和估价师还应借助城市更新改造对这些常规、法定估价业务的需要，积极向有关部门、企业和个人大力宣传城市更新改造中房地产估价的必要性和重要作用，使其充分认识到城市更新改造不仅需要规划师、建筑师、造价工程师提供规划设计、工程造价等专业服务，更需要房地产估价师提供估价及相关咨询顾问服务，进而有效介入到城市更新改造这个新的估价业务领域中来。