关于发布湖南省房地产估价技术指引— 估价方法选用（试行）的通知

 

 

 

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湖南省房地产估价技术指引—估价方法选用

（试行）

 

房地产估价方法选用及估价结果确定是估价实务中的关键环节，也是房地产估价报告的核心内容。根据湖南省房地产市场状况，在湖南省内从事房地产估价业务的，选用估价方法除遵守《资产评估法》、《房地产估价规范》外，还应遵守本估价技术指引。

一、估价方法选用的原则

选用估价方法时，应根据估价目的、估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不以某个房地产估价机构或注册房地产估价师不掌握某种估价方法所需要的资料数据等非客观原因来随意决定估价方法的取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种方法进行估价。

二、常见估价对象选用估价方法建议

1、住宅房地产

宜优先选用比较法、收益法。当该类型住宅房地产没有交易或交易很少，或该类型住宅房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法作为估价方法之一；估价对象具有开发或再开发潜力的，应选用假设开发法。

2、商业房地产

宜优先选用比较法、收益法。当该类型商业房地产没有交易或交易很少，可选用成本法作为估价方法之一，但成本法不宜作为主要估价方法；估价对象具有开发或再开发潜力的，应选用假设开发法。

3、办公房地产

宜优先选用比较法、收益法。当该类型办公房地产没有交易或交易很少，或该类型办公房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法作为估价方法之一；估价对象具有开发或再开发潜力的，应选用假设开发法。

4、工业房地产

估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜优先选用成本法。该类型工业房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类工业房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法；估价对象具有开发或再开发潜力的，应选用假设开发法。在对估价方法进行适用性分析后，有充分理由说明不能选用比较法、收益法、假设开发法时，可只选用成本法一种估价方法进行估价。

5、旅馆、餐饮、娱乐等房地产

宜优先选用收益法。该类型房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，可选用成本法；估价对象具有开发或再开发潜力的，应选用假设开发法。在对估价方法进行适用性分析后，有充分理由说明不能选用比较法、成本法、假设开发法时，可只选用收益法一种估价方法进行估价。

6、公共设施、农业等特殊用途房地产

宜优先选用成本法。该类型房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法；估价对象具有开发或再开发潜力的，应选用假设开发法。在对估价方法进行适用性分析后，有充分理由说明不能选用比较法、收益法、假设开发法时，可只选用成本法一种方法进行估价。

7、建筑物、构筑物

一般选用成本法。当该类型建筑物、构筑物有建安工程造价实例的，可选用比较法计算其建安工程费；当估价对象通常有收益、且收益可单纯计算或剥离计算时，可选用收益法。在对估价方法进行适用性分析后，有充分理由说明不能选用比较法、收益法时，可只选用成本法一种方法进行估价。

8、在建工程

一般选用成本法、假设开发法。当估价对象开发完成后价值不能采用除成本法以外的方法测算的，可只选用成本法一种方法进行估价。

9、土地使用权

各类用途的土地使用权估价，可参照相同用途的房地产选用估价方法的建议。土地在基准地价或标定地价覆盖的区域内的，还宜选用基准地价（标定地价）修正法。

10、租赁价格

宜选用比较法、收益法。收益法应根据房地产价格与租赁价格之间的转换公式，利用房地产价格推算出租赁价格。

三、有下列情形之一的，可只选用一种估价方法进行估价：

1、房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产估价；

2、特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价；

3、建筑物保险估价；

4、房地产附着物估价；

5、房地产损害赔偿估价；

6、经省级以上房地产估价专家委员会认定可选用一种估价

方法的。

四、本估价技术指引自发布之日起施行。